Рынок недвижимости во второй половине 2019 года: прогнозы, продажи, тренды и главный совет покупателям

Участники опроса рассказали, когда наступит лучший момент для покупателей,чтобы приобрести недвижимость на максимально выгодных условиях.
В опросе приняли участие:

Анатолий Шпаков, директор по маркетингу «Seven Suns»;Елена Рыбкина, директор по маркетингу «НДВ-Супермаркет недвижимости»;Василий Фетисов, коммерческий директор Московского территориальногоуправления «Группы "Эталон"»;
Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «БонТон»;
Ольга Магилина, директор по маркетингу, заместитель генерального директора«Kaskad Недвижимость»;
Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель».

Что ждет рынок недвижимости во второй половине 2019 года?
Анатолий Шпаков
Мы специализируемся на рынке Санкт-Петербурга, но в этом году ждем новыепроекты в Москве. С точки зрения покупателей и введения эскроу-счетов лично яне вижу никаких предпосылок для падения спроса, потому что если оценитьдинамику продаж за несколько лет, то хочется выделить один очень важный момент.
Проанализировав все ключевые события на рынке недвижимости, можно увидеть, чтоони никак не сказывались на темпах продаж в наших жилых комплексах.
Елена Рыбкина
В ближайшие два-три года нет повода для беспокойства. Своим последнимрешением Минстрой позволил застройщикам довести проекты до 30% готовности к 1октября 2019 года. Это означает, что около 90–95% строящихся жилых комплексов сбольшой долей вероятности избегнут перехода на новую модель финансирования.

На сегодняшний день 75% проектов уже доказали свою надежность и будутдостраиваться по старым правилам. Поэтому ожидать резкого скачка цен и оттокапокупателей с рынка новостроек не стоит.

Он по-прежнему располагает достаточным объемом предложения. А стоимостьквадратного метра, как и прежде, будет повышаться постепенно, по мере ростастроительной готовности объектов с безусловным предоставлением преференций дляклиентов в виде акций и скидок. К тому же в середине июня Центробанк понизилключевую ставку на 0,25% — до 7,5% годовых, что, в свою очередь, сделаетипотечное кредитование привлекательнее и доступнее для потребителей.
Василий Фетисов
В связи с отменой долевого строительства и переходом на эскроу-счета мывидим три главных тренда:

Концентрация и консолидация рынка как за счет слияний и поглощений, так иза счет ухода части застройщиков.
Увеличение себестоимости реализации проектов за счет дополнительнойприбавки в виде процентных платежей, что постепенно, но неизбежно будетпереложено на конечных потребителей.
Снижение темпов продаж и уменьшение объема предложения во втором полугодии2019 г., вызванное активным спросом в 2018 и первой половине 2019 года — содной стороны и увеличением цен — с другой.

Наталия Кузнецова
Прогнозирование ситуации на рынке недвижимости неотделимо от реформы,проводимой на сегодняшний день в строительной отрасли. Главным новшествомявляется внедрение эскроу-счетов, на которых блокируются средства, уплачиваемыедольщиками за жилье. Застройщик не получает этих денег на стадии проведенияработ, поэтому использует другие источники финансирования. Прежде всего,банковское кредитование под определенный процент.
На сегодняшний день количество таких проектов минимально, так как до 1 июля2019 года применение эскроу-счетов являлось добровольным для застройщиков. С 1июля начнется постепенное вытеснение проектов, реализуемых по старым правилам,новыми объектами. При этом большинство застройщиков сможет сохранить привычныймеханизм работы по текущим проектам. Это связано с довольно мягкими критериями,внедренными в отношении ЖК (30% строительной готовности, 10% заключенных ДДУ,наличие понижающих коэффициентов для отдельных категорий).
Здесь нужно напомнить, что в конце 2018 года была предпринята попыткафорсирования реформы. Согласно закону № 478-ФЗ, проекты должны были переходитьна новую схему работы вне зависимости от даты заключения первого ДДУ.
Исключения предполагались только для новостроек в высокой стадииготовности.
Данные изменения грозили серьезными последствиями для рынка недвижимости,так как могли поломать экономику уже реализуемых проектов. В итоге критериибыло решено смягчить и позволить основной массе текущих новостроек остаться впривычном формате работы.

С учетом того, что был выбран мягкий курс перехода рынка на эскроу-счета, мыожидаем более спокойной ситуации на рынке недвижимости.

Ценовые колебания будут незначительными, так как вытеснение проектов новымиобъектами, использующими эскроу-счета, потребует определенных временныхзатрат.
Ольга Магилина
Выскажусь непосредственно о ситуации в Москве и области. Во второй половине2019 года мы, наконец, воочию увидим влияние на рынок изменений в ФЗ-214.
Очевидно, те проекты, которые до вступления нового закона в силу началипродаваться по ДДУ, продолжат реализовываться по той же схеме. Здесь не должнопроизойти никаких резких скачков, негативно влияющих на покупателя. Девелоперыуспели вывести на рынок достаточно проектов, и они долго будут ихпродавать.

Более того: уже с начала года мы фиксируем достаточно большой объемпредложения новостроек на разных этапах строительства, и рост этого объема былсвязан именно с грядущими законодательными изменениями. В условиях такойвысокой конкуренции о фактическом росте цен не может быть и речи.

Застройщики, которые начнут продавать по эскроу-счетам, окажутся не в такойвыгодной ситуации. Но и в этом для покупателя, скорее всего, долгое время небудет ничего плохого. Приведу пример.
Раньше застройщик начинал возводить на участке некий объект и понимал, чтоему необходимо дополнительное финансирование. Он мог его получать через ДДУ смомента юридической готовности к продажам. Но с точки зрения строительнойготовности — это мог быть «котлован». Застройщик предоставлял определенныйдисконт своему покупателю — за пользование его средствами, за ожидание, занекоторый покупательский риск. Теперь ситуация меняется кардинальным образом:все средства поступают уже не непосредственно застройщику, а на эскроу-счета.
Нет никаких дольщиков и финансирования, а деньги со счета можно получить лишьпосле постройки объекта. И тут появляется интересный момент — у застройщикаисчезает интерес к предоставлению скидок. Правда, есть и обратная сторонавопроса, особенно характерная для сегмента городских многоэтажек. На этом рынкеразворачивается ценовая война, скидок становится все больше, и их глубинаувеличивается. Ни для кого не секрет, что в определенные периоды времени —например, перед новогодними праздниками — можно найти предложения со скидкамивплоть до 20% и даже выше. Важно понимать, что компании с такимдискаунт-подходом никуда не денутся и после перехода на эскроу-счета. Просто вих случае «рекламная» скидка поглотит дисконт за потребительское ожидание.
Рустам Арсланов
На сегодняшний день рынок первичной недвижимости можно описать одной фразой— переходный период. Для застройщиков переход на проектное финансированиесвязан с определенными нововведениями. Хорошей новостью является то, что позакону будет разрешено достраивать по старым правилам те дома, уровеньстроительной готовности которых превышает 30%. 10% от всего количества квартируже проданы согласно схеме ДДУ, в случае с комплексным освоением территорий,уровень строительной готовности может быть на уровне 15%.
Таким образом, у застройщиков появится дополнительное время, чтобыперестроить свои бизнес-модели, достроить свои ЖК по привычной схеме, плавнопереходя к новой модели финансирования. Все это поможет избежать резкого скачкацен. Возможно также, что с рынка уйдут те компании, чье финансовое положение непозволяет получить банковское кредитование, а также те, чьи проекты станутневостребованными ввиду неудачной локации или неправильной бизнес-модели.
Однако при появлении нового игрока на рынке стоимость жилья все же вырастет,и это повышение будет связано с дополнительной финансовой нагрузкой назастройщика (проценты за использование проектного финансирования и обеспечениеновых рабочих мест).
Продажи вырастут или упадут?
Анатолий Шпаков
Уверен, что продажи вырастут, так как нет никаких весомых причин для паденияспроса. С 1 июля эскроу-счета откроют новую веху в истории российскойнедвижимости. Для покупателя это будет только плюс: процессы станут болеепрозрачными и понятными, а его статус — более защищенным.
Елена Рыбкина
Рост продаж — однозначно. Еще раз повторюсь: в первую очередь это связано сипотечными ставками. На московском рынке мы заметили небольшое охлаждение впервом квартале текущего года и продолжение этого процесса — во втором, нопрогноз на последующие месяцы только положительный.
Василий Фетисов
Развитие ситуации и динамика продаж будут отличаться в разных сегментахрынка. Так, в жилье стандарт-класса объем предложения на сегодняшний день оченьбольшой, возможность снижения цен за счет маржи девелоперов практическиисчерпана, что может привести к затовариванию рынка.
В то же время в сегментах «комфорт» и «бизнес», на которые изначальноориентировалась «Группа "Эталон"», сохраняется платежеспособный спрос, идевелоперские проекты будут конкурировать между собой не ценой, а качествомпродукта: покупатели становятся все более требовательными к выбору локации иархитектурной концепции, обращают внимание на уровень развития инфраструктуры исервисов для жителей, наличие благоустройства и «умных» систем. В этом сегментединамика продаж напрямую зависит от качества каждого конкретного девелоперскогопроекта.
Наталия Кузнецова
Информационный шум, сопровождающий реформу, подстегивает спрос на рынкеновостроек. Потребителю выгодно входить в текущие проекты, так как переход нановые правила так или иначе завершится увеличением строительной себестоимости иростом стоимости квадратного метра. Как минимум это связано с тем, чтозастройщик будет вынужден отказаться от «бесплатных» денег дольщиков и перейтина кредитование. Кроме того, отдельные застройщики могут принять решение опродаже уже построенного жилья, которое априори дороже строящегося.
Таким образом, проведение реформы способствует активным продажам, хотяфундаментальных причин для такого роста нет. Материальная обеспеченностьнаселения падает, основным источником финансирования является ипотека.
Ольга Магилина
Я думаю, что особых колебаний мы все же не увидим. Существует массаразнонаправленных факторов, которые напрямую влияют на количество сделок всегменте новостроек. С одной стороны, относительно введения эскроу-счетовсуществуют подогретые ожидания, что цены вырастут. Соответственно, некоторыепокупатели спешат совершать сделки сейчас по старым ценам. С другой стороны,касательно ипотеки, — в прошлом году нам обещали, что ставки по ипотеке будутпадать. К концу года стало ясно, что они не просто не будут падать, а дажерастут.
На текущий момент на рынке есть ожидания, что появятся предложения сосверхвыгодными ставками по ипотеке. Соответственно, те люди, которые ожидаютроста ставок, стараются получить одобрение по ипотеке сейчас, а те, ктонаходится в поиске выгодных предложений, — ждут их и формируют отложенныйспрос.
Нельзя игнорировать и общее снижение покупательской способности населения,хотя пока оно представляется незначительным — не более 5% от показателей 2018года. Добавьте сюда макроэкономические факторы: колебания цен на валюту инефть. И в итоге мы получим, что все факторы выступают в роли белого шума.
Рустам Арсланов
Так как государство утвердило новые критерии достройки и реализации проектовпо старым правилам, это дало отсрочку не только застройщикам, но и покупателям.
Поэтому мы можем увидеть краткосрочный всплеск активности, но не думаю, что онбудет длиться долго, — 2–3 месяца.
Как ситуация будет обстоять по отдельным сегментам жилойнедвижимости?
Анатолий Шпаков
Могу сказать только про два сегмента, с которыми мы работаем: эконом икомфорт. И в первом, и во втором не ожидается каких-либо проблем. Как всестроилось и продавалось — так все будет строиться и продаваться и во второйполовине 2019 года. Но, судя по тенденциям рынка северной столицы, могупрогнозировать рост также в бизнес-классе и в секторе элитной недвижимости.
Елена Рыбкина
Каждый сегмент жилой недвижимости рассчитан на свою целевую аудиторию. Впервую очередь покупателей интересует цена квартиры. Если студии в комплексахмассового сегмента популярны среди студентов и молодых семей, которыеприобретают их в качестве первого наиболее доступного жилья, то двухкомнатныеквартиры больше подходят для семейных людей с детьми — они могут себе этопозволить по уровню дохода, социальному статусу и существующимпотребностям.
В целом, считаю, именно сегмент комфорт-класса будет крайне востребован унаселения. Простые, понятные проекты с развитой инфраструктурой, вблизипарковых зон и социальных объектов всегда будут пользоваться популярностью.
Василий Фетисов
По Москве уже заметно небольшое снижение активности девелоперов в массовомсегменте и бизнес-классе. В 1 квартале 2019 года в продажу выведено всего 8новых проектов, в то время как в аналогичный период 2018 года таких проектовбыло 11.

Динамика выхода новых проектов в Москве по классамВ то же время в 1 квартале 2019 года зарегистрировано на 25% больше ДДУ, чемза аналогичный период 2018 года (тенденция роста объема продаж сохраняется с2015 года). Это также подтверждает прогноз снижения объема предложения нарынке.

Динамика количества зарегистрированных ДДУ в Москве, тыс.штук
Наталия Кузнецова
Хочу совместить ответ на этот вопрос с трендами рынканедвижимости — в них есть много общего. В ближайшее время мы не ожидаем резкихизменений, так как основной объем новостроек перейдет дату, сохранив прежнийформат работы.
В перспективе выход новых проектов может замедлиться, так какэскроу-счета требуют продуманной экономики проектов и тщательных расчетов, сучетом кредитной нагрузки. Банковское финансирование застройщиками раньшевоспринималось как дополнительное подспорье, необходимое для успешнойреализации проекта. Однако теперь роль кредитов возрастает, а в приоритетставится более быстрое строительство (чтобы как можно раньше получить доступ ксредствам дольщиков, заблокированным на эскроу).
Для жилой недвижимости одним из следствий может стать активныйпереход рынка на панельное домостроение, что связано с привлекательными ценами,быстрыми темпами возведения домов, хорошими качественными характеристиками.
Современная, то есть улучшенная, панель внешне практически неотличима отмонолита, обладает эстетичным внешним обликом и демонстрирует разнообразиеархитектурно-планировочных решений.
Бизнес-класс / премиум. Здесь мы не берем объекты, которыезанимают «промежуточное» звено между данным сегментом и массовым жильем,сохранят устойчивую позицию. Это связано с тем, что здесь спрос не такчувствителен к изменениям дохода.
Ольга Магилина
Если говорить про рынок таунхаусов, то за последние 2 года ихдоля во всей загородной недвижимости удвоилась. 2 года назад это было 5%,сейчас – 10%. Мы видим достаточно много предпосылок для дальнейшего роста этойдоли. Можно ожидать, что в ближайшие несколько лет она может достигнуть отметкив 20%.
Вижу очень большой потенциал для предложений с отделкой — вгородской многоэтажной, а особенно загородной и малоэтажной недвижимости. Таккак на сегодняшний день массового предложения готовых домов с отделкой(коттеджи, дюплексы и таунхаусы) мы не видим. Соответственно, это ниша, котораябудет заполняться.
Рустам Арсланов
Считаем, что особых изменений по сегментам и классам жилья мыне увидим — спрос уже распределился. Однако стоит отметить, что с учетом ростацен большим интересом со стороны покупателей все-таки будут пользоватьсяквартиры массового сегмента с доступным чеком покупки.
Более того, реальные доходы населения не растут уже нескольколет, и именно поэтому около 70% сделок осуществляется с применением ипотечныхкредитов. Из-за этого растет и конкуренция, однако если компания предлагаетпокупателю действительно качественный продукт по доступной цене — проблем небудет.
Назовите устойчивые тренды этого годаАнатолий Шпаков
Первое, что я хочу отметить, — это цифровизация наружнойрекламы. Все больше рекламных экранов переходит на цифру, потому что этовыгодно — как владельцам конструкций, так и клиентам, которые в своей рекламнойстратегии активно используют этот инструмент.
Если говорить про интернет, то здесь все большую роль играютprogrammatic-инструменты и рекламные кампании, которые напрямую на покупкуквартиры не влияют: это и выход в блогосферу, и топовые сайты, которые несвязаны с недвижимостью. То есть разговор в данном случае идет не простроительство, а про философию жизни и ценности компании. Таким образом,строительные бренды пытаются отождествить себя с покупателем.
Елена Рыбкина

Рост интереса застройщиков и агентств к контент-маркетингу. Все большестановится проектов, к которым привлекают блогеров и лидеров мнений. Делаетсяупор на охватные кампании и удержание пользователей.
Переток бюджетов в digital. Главная причина этого — рост YouTube. Поколичеству просмотров он уже обогнал ТВ. Соответственно, мы видим последствияэтих событий — все больше рекламодатели вкладываются в digital-каналы, абюджеты на ТВ снижаются. Стоимость размещения на телевидении при этом растет —при том, что покупательская способность остается на прежнем уровне. Такая жеситуация наблюдается и в сегменте наружной рекламы в частности и во всемсекторе OOH в целом.

Василий Фетисов
Один из ключевых трендов этого года, если не брать все, что связано сизменением законодательства, — это цифровая трансформация. Строительная отрасльотличается своей консервативностью, но и здесь активно прослеживается тренд нацифровизацию. «Группа "Эталон"» при реализации проектов в Москве иСанкт-Петербурге применяет целый ряд цифровых решений, таких какBIM-технологии, «умный» дом, клиентские онлайн-приложения. Мы также анализируемвозможные изменения в бизнес-модели, которые необходимы девелоперской компаниив связи с глобальной цифровизацией.
Очевидно, что трансформация девелоперского бизнеса приведет к усилениюсервисной составляющей в работе с клиентами. Уже сегодня в «Группе "Эталон"»доля таких повторных приобретений составляет порядка 30%, и мы рассчитываемувеличивать этот показатель.
Ольга Магилина
ФЗ-214 и ипотека — это, конечно, горячие темы, они всем интересны, идутбурные обсуждения, делаются прогнозы о влиянии на продажи и цены. Но главнымтрендом этого года можно назвать отсутствие каких бы то ни было резкихтрендов.
Рустам Арсланов
На сегодняшний день мы можем наблюдать рост цен, который связан с переходомна новые правила игры, повышением себестоимости строительства и увеличениемипотечных ставок. Однако рост цен пока небольшой, и в дальнейшем он будет такимже плавным, так как рынок будет сдерживать его большим объемом уже стартовавшихпроектов, которые будут реализовываться по старой схеме, и возросшейконкуренции между застройщиками.
Также сейчас мы наблюдаем рост спроса. На это, опять же, влияет переход напроектное финансирование, рост ипотечных ставок и ожидание роста цен. Конечно,мы предполагаем, что после 1 июля 2019 года спрос немного просядет, но этобудет длиться 2–3 месяца, пока все не привыкнут к новой реальности.
Какие советы вы могли бы дать продавцам и покупателямнедвижимости?
Анатолий Шпаков
Я тоже когда-то был покупателем недвижимости. И одно могу сказать точно:когда вы принимаете решение о покупке квартиры, не нужно ограничиватьсяреалиями сегодняшнего дня. Подумайте, какие потребности у вас и вашей семьимогут возникнуть в будущем, смотрите на перспективу в 3–5 лет. Через нескольколет ваша жизнь может стать качественно лучше, а вы останетесь жить в четырехстенах, в тех условиях, которые вас уже не будут устраивать.
Продавцам могу посоветовать быть честнее, воспринимать каждого покупателя некак источник дохода, а как человека со своими страхами и желаниями и помогатьему в выборе квартиры, о которой он мечтает.
Елена Рыбкина
На данный момент новостройки, безусловно, дешевле, чем они будут осенью иличерез год-полтора. Поэтому сегодня объективно наиболее благоприятное время дляпокупки. Не нужно бояться повышения цен или ждать какого-то особогопредложения. Если покупка запланирована, решайтесь. Так как даже на примеренаших проектов видно, что в год они растут в цене на 20–25%, что говорит нетолько о необратимом подорожании, но и отличной возможности для вложения ипреумножения средств.
Продавцам советую перестать участвовать в ценовых войнах и расходовать своибюджеты более точечно и грамотно.
Василий Фетисов
В условиях сегодняшнего «рынка покупателя» и сокращения качественногопредложения наиболее ликвидные объекты будут быстро уходить с рынка. Поэтому,если вас устраивают параметры и качество понравившегося проекта, не стоитнадолго откладывать покупку недвижимости.
Наталия Кузнецова
Главный совет — ориентироваться на свои потребности и приоритеты при выборенедвижимости. Если предстоящее изменение цены критично, то стоит обратитьвнимание на предложение в уже реализуемых новостройках. Если на первом месте —надежность, то выбирайте готовые дома или новостройки с эскроу. В особенностипри наличии 100% оплаты.
Ольга Магилина

Сейчас сложилась очень хорошая ситуация для покупки недвижимости. С однойстороны, цены проседают, — сейчас если и не ценовое дно рынка, то что-тодостаточно близкое к этому.

Происходит это благодаря тому, что в последние годы выдано большоеколичество разрешений на строительство. Высокая конкуренция заставляетпродавцов делать покупателю интересные предложения.
Безусловно, покупателю не стоит поддаваться лишь магии чисел, особенно еслина объект заявлена очень большая скидка. Нужно попытаться понять, что за ней вреальности стоит. Она может быть как результатом девелоперского илиценообразовательного просчета, так и рекламным ходом. Очень часто такие скидкипоявляются, когда объект необходимо распродать в срочном порядке. Возможно,рядом с ним в ближайшем будущем может появиться что-то не оченьпривлекательное. Или еще какие-то обстоятельства, которые могут существенноухудшить условия продажи для продавца.
Продавцам советы давать сложнее. Очевидно, им стоит уделять больше вниманияисследованиям потребительского спроса и наконец начать тратить время и средствана изучение целевой аудитории. К сожалению, пока на рынке этим занимаютсяединицы.
Рустам Арсланов
Что касается покупателей, то опасаться приобретать квартиры на этапестроительства сегодня точно не стоит. Страхование договора долевого участия вгосударственном фонде уже является 100% гарантией защиты от недостроя.
Ждать, пока рынок адаптируется к переменам, тоже не стоит — ведь мыпрекрасно понимаем, что стоимость жилья уже будет другая. Поэтому я быпосоветовал приобретать квартиры именно сейчас.
Тот же объем жилья, который будет реализовываться уже по новой схеме, будетиметь отложенный эффект увеличения себестоимости. Соответственно, и ценавырастет, и игроки рынка почувствуют эту нагрузку чуть позже. Так, к концу годамы можем ожидать, что цены вырастут на 5–7%, а в перспективе ближайших двух летжилье подорожает в среднем на 15%.
Выводы

Практически все респонденты назвали ключевым трендом введениеэскроу-счетов.
Несмотря на изменения в законодательстве, общий настрой рынка достаточнопозитивный. Опрошенные топ-менеджеры не ожидают спада строительства, а в рядеслучаев даже прогнозируют уверенный рост.
Участники опроса высказывают мнение, что цены не взлетят прямо сейчас, но кконцу года рост стоимости может составлять от 7 до 25%.
Также респонденты уверены, что участники рынка смогут плавно перейти кновым условиям без проблем и потрясений.
Во второй половине 2019 года сохранится тренд на цифровизацию маркетинга,бюджеты на digital будут только расти, увеличится роль блогеров, лидеров мненийи непрямой рекламы в маркетинге недвижимости.
Респонденты практически единогласно советуют покупателям не откладыватьпокупку жилья, так как, по их мнению, именно сейчас идеальный момент дляэтого.