BetterHomes: el mercado inmobiliario de Dubái se enfría sin caer en pánico
Mientras el crudo absorbe la tensión geopolítica con sobresaltos inmediatos, el mercado inmobiliario de Dubái parece moverse con otra lógica: menos impulso, más selección y decisiones largas. La agencia inmobiliaria BetterHomes —con presencia en Emiratos Árabes Unidos—, por medio de tres directivos, describió un mercado cauto, pero activo.
No hubo pánico: el mercado se enfría, pero no se cierra
Los expertos desestimaron una reacción de pánico durante un reciente webinar. En su lugar, describieron a compradores que dudan más, inquilinos que siguen necesitando vivienda y capital internacional que todavía mira a la ciudad como un destino rentable y estable.
Louis Harding, CEO de BetterHomes, marcó desde el inicio la diferencia con otras crisis. Dijo que la actual no se parece a 2008 ni a 2020, sino a un episodio más corto, con “más vacilación y retraso” que daño de largo plazo.
Rupert Simmonds, director de Arrendamientos, y Harry Martin, director de Mercados de Capitales y Proyectos Sobre Plano, reforzaron la misma idea: el mercado está más calmado, sí, pero sigue abierto a operaciones en renta, reventa y proyectos nuevos.
El petróleo suele reaccionar primero al ruido global. El real estate, en cambio, tarda más: procesa el entorno y se apoya en necesidades reales, flujos de caja y horizonte patrimonial.
Off-plan manda, aunque con compradores más exigentes
El segmento sobre plano sigue siendo el gran motor del mercado, aunque con menor frenesí. Los proyectos off-plan concentran cerca del 70 % de las transacciones. La actividad continúa incluso después del shock inicial, pero con compradores más exigentes.
Martin explicó que el mercado entró en una fase de shock, pero no perdió sus bases. En marzo, las transacciones del Dubai Land Department rondaron los USD 10 890M, por debajo de febrero, aunque todavía en niveles altos. Además, el 90 % de la cartera prevista por los desarrolladores para los próximos doce meses ya está vendida, un colchón relevante ante un deterioro súbito del ánimo del mercado.
BetterHomes observó una reducción cercana al 13 % en los precios logrados y un giro más importante en el comprador: menos especulación de corto plazo y más apuestas a cinco o 10 años.
El termómetro más honesto es la renta
Donde mejor se nota la diferencia con el petróleo —que se mueve por miedo— es en el arrendamiento. La renta se mueve por necesidad: se puede posponer una compra, pero no dónde vivir.
Simmonds reportó que las consultas de arrendamiento cayeron al inicio, pero luego recuperaron cerca del 60 % de sus niveles normales. La demanda volvió antes que la confianza plena, y esa secuencia dice bastante sobre la base real del mercado.
También entraron propietarios que desistieron de vender y operadores de renta corta que migraron al largo plazo. Eso obliga a afinar precio, presentación y flexibilidad si se quiere cerrar sin mayores atrasos.
Señales de recomposición: interés, pero más selectivo
En compraventa hubo otra señal de recomposición. Se registró un aumento de 38 % semana a semana en la demanda de compradores y un alza del 14 % en tráfico de búsqueda: indicios de interés activo, aunque con decisiones más medidas.
La lectura general es coherente: el mercado no está en modo euforia, pero tampoco en pausa. Se mueve con menos prisa y con filtros más estrictos.
Dubái: un mercado equilibrado, con ajuste y oportunidades
El mercado inmobiliario de Dubái atrae atención por razones que van más allá del ciclo petrolero: rentabilidad, ventajas fiscales y crecimiento poblacional. La ciudad se sostiene por su capacidad de absorber capital, residentes y decisiones patrimoniales de largo aliento.
BetterHomes sostiene que mantiene atributos difíciles de replicar: ausencia de ISR, ausencia de impuesto a las plusvalías y rendimientos brutos entre un 7 % y un 9 % en apartamentos de gama media. La conclusión sobria es que no es un mal mercado, sino uno más equilibrado. Y en ese equilibrio, se parece menos a un barril sacudido por el ruido y más a un activo que lo filtra.
Harding habló de una “oportunidad increíble” para los compradores, ya que los precios podrían bajar a cifras que se pensó que no volverían. “La incertidumbre no elimina las oportunidades, sino recompensa la toma de decisiones medidas, informadas y experimentadas”, concluyó.