Montse Cespedosa, experta hipotecaria: "Este 2026 va a ser muy difícil conseguir una hipoteca con buenas condiciones"
El mercado inmobiliario español arranca 2026 con señales contradictorias que dibujan un escenario difícil de interpretar. Por un lado, el alquiler comienza a mostrar síntomas de desaceleración tras meses de fuertes incrementos. Según el Índice Inmobiliario de Fotocasa, el precio del arrendamiento subió un 5,3% interanual en enero, la tasa más baja de los últimos 21 meses, y situó el precio medio en 14,38 euros por metro cuadrado al mes. En comparación con diciembre, el aumento mensual fue del 0,7%, lo que refuerza la idea de una moderación progresiva en las rentas.
En contraste, el mercado de compraventa mantiene una trayectoria claramente alcista. La vivienda en venta cerró 2025 con un crecimiento interanual del 16,4%, consolidando un año de fuerte encarecimiento. La Comunidad de Madrid, por su parte, lidera las subidas y alcanzó en enero de 2026 los 5.861 euros por metro cuadrado, según los últimos datos de idealista, lo que supone también un incremento mensual del 0,7%. La brecha entre la evolución del alquiler y la venta refleja un mercado tensionado en el que la demanda sigue presionando los precios de adquisición.
A este contexto se suma la evolución del crédito hipotecario, que introduce un nuevo foco de incertidumbre. Tras cerrar 2025 con más de 500.000 operaciones, la cifra más elevada en quince años, los expertos advierten de un endurecimiento en los criterios de concesión por parte de las entidades financieras. Además, se prevé que los tipos de interés de las hipotecas fijas superen el 2%, un nivel que hasta ahora se ofrecía con relativa facilidad. La combinación de precios en máximos, financiación más exigente y señales dispares entre alquiler y compraventa deja al mercado de la vivienda en una fase de incógnita sobre su evolución en los próximos meses.
La incertidumbre que rodea al mercado inmobiliario en 2026
Montse Cespedosa, asesora financiera y experta en hipotecas que acumula miles de seguidores en redes sociales con motivo de sus publicaciones divulgativas sobre distintos aspectos del mundo de la economía, conversa en uno de sus últimos vídeos con Sergio Gutiérrez, analista inmobiliario, sobre el estado actual de la vivienda en España. "¿No tienes la sensación de que este 2026 va a haber algo raro en el mercado inmobiliario hipotecario?", comienza cuestionando la profesional hipotecaria al analista, a lo que responde que en efecto los movimientos del mercado constituyen una "anomalía inmobiliaria".
"En el sector hipotecario he hablado con bancos y la verdad es que hay un freno en el criterio de riesgo y van a subir bastante los tipos de interés", expone la experta, agregando que "esto va a expulsar a muchas familias del mercado hipotecario". Como ya venía avisando Cespedosa, este año se va a producir un endurecimiento en la exigencias para conceder contratos de vivienda y, por tanto, esto se va a trasladar a los números de concesión y en los porcentajes tanto de hipoteca fija como variable. De esta manera, en materia de inversión inmobiliaria también van a suceder muchos cambios significativos.
"Mucho cuidado con la inversión en pueblos, inversión en alquiler de habitaciones porque esto se ha acabado", explica Gutiérrez. El inicio de 2026 ha llegado con un freno en la subida de los alquileres, es decir, con una desaceleración notable sobre los incrementos de los precios de arrendamiento. "Todo lo que era rentable hasta ahora, muchísimo cuidado porque todo puede cambiar rápidamente", sentencia. Sin embargo, este desequilibrio no se produce por el hecho de que el balance entre la oferta y la demanda este llegando a un punto común, todo lo contrario. Los demandantes no se pueden permitir mucho más dinero del que se está ofreciendo actualmente.
Complicaciones en las hipotecas y en las ventas de viviendas
Mientras que 2025 fue un año marcado por las oportunidades, tanto de firmas de hipotecas con buenos porcentajes como de compraventa, en este caso todo apunta a un giro de 180 grados. "Este año va a ser mucho más complicado conseguir una hipoteca con buenas condiciones", confirma. Del mismo modo sucederá con las posibilidades venta. "En 2026 ya no va a ser fácil vender ningún inmueble, te tendrás que poner en manos de muy buenos profesionales", concluye con esta reflexión indicando las complicaciones que van a surgir para que la venta cumpla las expectativas reales de los propietarios.