Immobilienfonds verkaufen? Rekord-Abschläge verunsichern Anleger

Offene Immobilienfonds werden an der Börse mit Rekordabschlägen gehandelt. Anleger ziehen Milliarden ab, andere scheinen sich der Risiken nicht bewusst zu sein. Offene Immobilienfonds galten mit vergleichsweise stabilen Bewertungen und regelmäßigen Ausschüttungen lange als solide Beimischung fürs Depot. Doch derzeit zeigt sich ein anderes Bild: Viele Fonds werden an der Börse mit deutlichen Abschlägen gehandelt. Der Unterschied zwischen offiziellem Rücknahmepreis und tatsächlichem Börsenkurs ist so groß wie seit Jahren nicht mehr. Das zeigt eine aktuelle Auswertung des Geldratgebers "Finanztip". Demnach notieren die untersuchten offenen Immobilienfonds im Schnitt rund 18 Prozent unter ihrem offiziellen Rücknahmepreis. Selbst gewichtet nach Fondsgröße liegt der Abschlag noch bei 10,4 Prozent. Vor einem Jahr betrug der durchschnittliche Abschlag rund zehn Prozent (gewichtet: 7,5 Prozent). "Die hohen Abschläge sind ein klares Misstrauensvotum der Börse", sagt Timo Halbe, Geldanlage-Experte bei "Finanztip". Milliardenlücke zwischen Bewertung und Marktpreis Für die Analyse hat "Finanztip" 20 offene Immobilienfonds mit einem Gesamtvolumen von rund 96 Milliarden Euro untersucht. Während die Fondsgesellschaften dieses Vermögen auf Basis ihrer Bewertungen ansetzen, liegt die Marktbewertung an der Börse laut Berechnungen knapp zehn Milliarden Euro darunter. Zinsen auf Tages- und Festgeld: Diese Bank setzt sich jetzt an die Spitze 13 der 20 Fonds weisen aktuell einen Abschlag von mehr als zehn Prozent auf. Besonders drastisch ist die Lage beim Fonds "Wertgrund Wohnselect": Hier beträgt der Abschlag rund 58 Prozent. Beim größten Fonds im Markt, "Deka Immobilien Europa", liegt er dagegen bei rund 5 Prozent. Anleger ziehen Milliarden ab Viele Anleger haben bereits reagiert: Laut Zahlen der Deutschen Bundesbank zogen Investoren seit Januar 2025 per Saldo rund zehn Milliarden Euro aus offenen Immobilienfonds ab. Allerdings flossen im gleichen Zeitraum auch rund 2,7 Milliarden Euro neu in die Produkte. "Einige Anleger haben anscheinend schon auf die aktuellen Entwicklungen reagiert. Gleichzeitig dürften sich andere der Risiken gar nicht bewusst sein. Sie zahlen weiter ein, zum Teil wohl über laufende Sparpläne", sagt Halbe. Banken vertreiben die Fonds weiterhin aktiv an neue Kundinnen und Kunden. Kündigungsfristen bremsen Anleger aus Ein Grund für die Diskrepanz zwischen Börsenkurs und Rücknahmepreis liegt auch in den gesetzlichen Vorgaben: Offene Immobilienfonds unterliegen einer Mindesthaltefrist von 24 Monaten sowie einer Kündigungsfrist von zwölf Monaten. Wer Anteile kündigt, erhält den offiziellen Rücknahmepreis erst nach Ablauf dieser Frist ausgezahlt. Anleger, die Anfang 2025 gekündigt haben, bekommen nun den damals festgelegten Rücknahmepreis ausgezahlt – unabhängig vom aktuellen Börsenkurs. In Stressphasen dürfen Fonds zudem die Rücknahme von Anteilen aussetzen. Genau das ist nun beim Fonds "Wohnselect" passiert: Er nimmt vorerst keine Anteile mehr zurück. Für Betroffene bedeutet das, dass sie entweder warten müssen oder ihre Anteile an der Börse verkaufen, womöglich mit deutlichen Verlusten. Für Altanleger, die vor dem 21. Juli 2013 investiert haben, gelten teilweise Sonderregeln: Sie können pro Halbjahr Anteile im Wert von bis zu 30.000 Euro sofort zurückgeben. Verkauf prüfen, Festgeld als Alternative Offene Immobilienfonds investieren überwiegend in Gewerbeimmobilien wie Büro- und Handelsobjekte. Doch diese stehen gleich mehrfach unter Druck: Das gestiegene Zinsniveau verteuert Finanzierungen und macht alternative Anlagen attraktiver. Auch der Strukturwandel im Büromarkt – Stichwort Homeoffice – belastet die Nachfrage. Wie schnell Bewertungen fallen können, zeigte sich bereits im Sommer 2024: Beim Fonds "UniImmo Wohnen ZBI" brach der Rücknahmepreis nach einer Neubewertung der Immobilien um fast 17 Prozent ein. "Finanztip" rät Anlegern, ihre Investments kritisch zu prüfen – insbesondere, wenn das Geld in absehbarer Zeit benötigt wird. "Wer sein Geld über mehrere Jahre sicher anlegen möchte, für den ist die beste Alternative zu Immobilienfonds ein Festgeld ", sagt Halbe.