“Квартирант не платит и сменил замки“: советы адвоката
Квартирант не платит аренду – что делать
В соцсетях появился пост владелицы квартиры в Астане. По ее словам, арендатор перестал платить, пропал со связи и ограничил ей доступ в собственное жилье.
"Квартирант не платит аренду уже второй месяц. На связь не выходит и игнорирует сообщения. Замки в квартире без уведомления сменил. Срок аренды заканчивается через четыре недели. Что делать?" – написала автор публикации.
В комментариях пользователи предложили разные варианты действий: одни посоветовали обратиться в полицию, другие — зафиксировать произошедшее и проконсультироваться с юристом, третьи рекомендовали попытаться урегулировать ситуацию с арендодателем мирным путем.
Что может сделать собственник
Адвокат Абзал Касымжанов объяснил, что право собственности не позволяет владельцу силой выселить арендатора.
Сначала собственнику следует направить письменное требование об оплате долга и освобождении квартиры. Затем он может расторгнуть договор и обратиться в суд с требованиями о выселении, взыскании задолженности, неустойки и убытков.
"Даже если квартира ваша, это не даёт вам права самостоятельно выселять жильцов с нарушением закона. Попытка решить проблему силовыми методами нередко заканчивается судебным спором против самого владельца. Если жилец отказывается выезжать, выселение осуществляется исключительно на основании судебного решения и производится судебным исполнителем. Самостоятельное принудительное выселение законом не допускается", – пояснил адвокат.
Можно ли владельцу сменить замки или отключить электричество
Абзал Касымжанов подчёркивает, что владельцу нельзя:
проникать в квартиру без согласия проживающих;
применять силу или угрозы;
выносить имущество арендатора;
отключать коммунальные услуги в целях давления.
"Подобные действия могут быть признаны самоуправством и повлечь гражданскую, административную или даже уголовную ответственность. Если владелец сменит замки, пока внутри находятся вещи арендатора, последний вправе обратиться в полицию или в суд с требованием восстановить доступ и взыскать причиненный ущерб", – отметил Касымжанов.
Адвокат объясняет, что прописка арендатора не даёт ему имущественных прав на квартиру и не мешает выселению после прекращения договора.
Наличие несовершеннолетних детей также не позволяет бесплатно и бессрочно пользоваться чужим жильём.
"Само по себе наличие несовершеннолетних детей не лишает собственника права требовать освобождения принадлежащего ему жилья. Суд учитывает интересы ребёнка, однако наличие детей не превращает договор аренды в бессрочный и не дает права бесплатно пользоваться чужой квартирой. Иными словами, несовершеннолетние дети не являются препятствием для выселения при наличии законных оснований", – сказал адвокат.
Также адвокат уточнил, что запрет на выселение некоторых категорий социально уязвимых граждан в отопительный сезон распространяется только на случаи обращения взыскания на единственное жилье должника. По его словам, на отношения по аренде частного жилья эта норма не распространяется.
Какие доказательства нужно собрать
Официальный представитель Министерства торговли и интеграции Тойгуль Жубанисова посоветовала сохранить все документы, связанные с арендой:
договор;
переписку;
чеки и банковские переводы;
фотографии и видео, подтверждающие факт передачи квартиры;
доказательства задолженности;
сведения о замене замков.
Нужно ли обращаться в полицию
В Министерстве торговли пояснили, что собственник может обратиться в органы внутренних дел, если арендатор самовольно сменил замки и не даёт войти в квартиру.
В заявлении нужно подробно описать ситуацию, указать адрес, размер долга, факт замены замков и возможный ущерб.
"По результатам проверки сотрудники полиции дадут правовую оценку изложенным обстоятельствам в пределах своей компетенции. Одновременно рекомендуется обратиться за юридической помощью для подготовки требований о взыскании задолженности по арендной плате, возмещении причиненного ущерба и — при необходимости — о выселении арендатора в судебном порядке", – сообщила Жубанисова.
Как защитить себя заранее
Адвокат Абзал Касымжанов советует не сдавать квартиру по устной договоренности, а обязательно заключать письменный договор аренды.
В договоре нужно прописать сроки оплаты, основания расторжения, ответственность сторон и размер депозита. Также следует составить акт приёма-передачи, сфотографировать квартиру и имущество, сохранять переписку и сразу фиксировать нарушения.
"Практика показывает, что грамотно составленный договор и правильно оформленные документы позволяют значительно быстрее защитить права собственника и минимизировать финансовые потери", – заключил Касымжанов.
Таким образом, по словам адвоката, если арендатор отказывается добровольно освободить жилье, выселить его можно только через суд и с участием судебного исполнителя. При этом он рекомендует сначала попытаться урегулировать ситуацию мирным путем — нередко переговоры позволяют избежать длительного судебного разбирательства.
Ранее мы писали как обезопасить себя от недобросовестных арендаторов и что важно оговорить "на берегу".