¿De quién es la responsabilidad si hay una gotera en el edificio que afecta a mi piso? Esto dice la Ley de Propiedad Horizontal
Las comunidades de vecinos son, en muchas ocasiones, pequeños ecosistemas donde conviven intereses, necesidades y formas de entender la vida muy diferentes. Las derramas, los ruidos, las obras, el uso de las zonas comunes o los problemas de mantenimiento del edificio suelen convertirse en algunos de los principales focos de conflicto entre propietarios. Cuando aparece un problema que afecta directamente a una vivienda la duda suele repetirse entre los vecinos: quién debe asumir el coste de la reparación y quién tiene la obligación de actuar.
En este tipo de situaciones, la Ley de Propiedad Horizontal actúa como el marco que establece las reglas de convivencia y delimita las responsabilidades de cada propietario y de la comunidad. La normativa determina qué elementos pertenecen al conjunto del edificio, cuáles corresponden a cada vivienda y qué obligaciones tiene cada parte para garantizar la conservación del inmueble. Su objetivo es evitar que los problemas comunes terminen convirtiéndose en disputas individuales y establecer un criterio legal para resolver estos conflictos.
El artículo 10 de la LPH interviene sobre este problema
Uno de los casos que más enfrentamientos genera es la aparición de una gotera dentro de una vivienda cuando el origen del agua se encuentra en otra zona del edificio. La Ley de Propiedad Horizontal establece que, cuando la filtración procede de elementos comunes, la responsabilidad recae sobre la comunidad de propietarios. En concreto, el artículo 10 de la LPH obliga a la comunidad a realizar los trabajos y obras necesarias para el adecuado mantenimiento, conservación y cumplimiento de las condiciones de seguridad y habitabilidad del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes.
Esta obligación afecta a elementos como tejados, cubiertas, fachadas, bajantes generales o elementos estructurales del edificio. Si una cubierta deteriorada provoca una filtración en el techo de un vecino, la comunidad debe reparar tanto el origen del problema como los daños derivados. La responsabilidad también se mantiene cuando existe falta de mantenimiento de un elemento común. Si el edificio no cuenta con seguro comunitario o la póliza es insuficiente, el coste se repartirá entre los propietarios mediante una derrama según el coeficiente de participación de cada vivienda.
Todo lo que debes hacer si sufres una filtración
Ante una filtración, el propietario afectado debe recopilar pruebas que acrediten el origen y la gravedad del daño. Las fotografías con fecha visible de manchas, desperfectos o mobiliario afectado, junto con vídeos del goteo o la evolución de la humedad, pueden ser claves para reclamar. El propietario puede solicitar una junta extraordinaria para aprobar las obras necesarias y, si la comunidad no actúa ante una reparación urgente, ejecutar las actuaciones imprescindibles y reclamar después el importe.
Por otro lado, el artículo 9 de la LPH establece que cada propietario debe conservar su vivienda y responder de los daños que cause a terceros. Por ello, si la filtración procede de tuberías privadas, instalaciones internas o actuaciones realizadas por un vecino, será este quien deba asumir la responsabilidad.
Cuando el caso llega al organismo judicial
Si no existe acuerdo entre las partes, el conflicto puede llegar a los tribunales. Cuando la comunidad ignora las comunicaciones o rechaza reparar, el propietario puede reclamar judicialmente la reparación y la indemnización por los daños. Antes de demandar, la Ley Orgánica 1/2025 exige, salvo excepciones, intentar una solución extrajudicial mediante un medio adecuado de solución de controversias, como una negociación o un burofax. Si el conflicto continúa, la demanda se presentará ante el Juzgado de Primera Instancia competente. El procedimiento será juicio verbal si la reclamación no supera los 6.000 euros y juicio ordinario si supera esa cantidad, siendo necesaria la intervención de abogado y procurador cuando la cuantía exceda de 2.000 euros.