Jeden Tag beantwortet ein Experte aus der t-online-Ratgeberredaktion eine Leserfrage rund ums Geld. Heute geht es um die Risiken beim Verschenken der Immobilie an die Kinder. Immobilien sind teuer. Laut dem Empirica-Immobilienpreisindex kann ein kleiner Teil der Käufer, schätzungsweise 10 bis 20 Prozent, den Kaufpreis vollständig aus Eigenmitteln bezahlen. Die große Mehrheit in Deutschland finanziert ihr Haus oder ihre Wohnung über Kredite und benötigt im Schnitt 25 bis 30 Jahre, um diese abzuzahlen. Wenn Sie Ihre Immobilie vorzeitig an Ihre Kinder übertragen, geben Sie deshalb oft nicht nur Eigentum weiter. Unter Umständen geben Sie auch finanzielle Verpflichtungen mit. Das beschäftigt auch eine t-online-Leserin. Sie plant, ihre Immobilie an ihren Sohn zu verschenken und fragt sich: "Übertrage ich damit auch meine Belastungen, also die Raten zur Tilgung des Kredits?" Die Antwort darauf ist komplex. Und sie zeigt: Eine Immobilienschenkung ist selten so einfach, wie sie klingt. Wenn Schulden mitgehen: die "gemischte Schenkung" Übertragen Sie eine Immobilie samt laufendem Kredit, sprechen Fachleute von einer "gemischten Schenkung". Das bedeutet: Sie schenken nicht nur das Eigentum, sondern auch eine finanzielle Belastung. Allerdings gilt auch: Schulden gehen nicht automatisch auf den Beschenkten über. Entscheidend ist, ob Ihr Kind den Kredit rechtlich übernimmt und ob die Bank zustimmt. Ihr Kind kann den bestehenden Kredit weiterführen oder ihn durch eine neue Finanzierung ersetzen (Umschuldung). Doch ohne Zustimmung der Bank bleiben Sie selbst in der Haftung. Das birgt Risiken, etwa wenn Ihr Kind die Raten später nicht zahlen kann. Immobilienexpertin Katharina Heid macht deutlich, wie streng die Voraussetzungen sind: Eine Übertragung des Kredits kommt in der Regel nur infrage, wenn der neue Eigentümer volljährig ist, ein sicheres Einkommen hat und eine gute Bonität vorweist. Banken verlangen dafür meist Gehaltsnachweise und eine einwandfreie Schufa-Auskunft . Fehlt eines davon, lehnen sie die Schuldübernahme oft ab. Minderjährige als Beschenkte: Rechtlich besonders heikel Sie können eine Immobilie grundsätzlich auch an ein minderjähriges Kind verschenken. Doch sobald Schulden im Spiel sind, wird es kompliziert. Denn Minderjährige dürfen wirtschaftlich belastende Geschäfte nicht eigenständig abschließen. In solchen Fällen müssen die gesetzlichen Vertreter, also die Eltern, handeln. Dies setzt jedoch voraus, dass die Schenkung keinen rechtlichen Nachteil für das Kind bedeutet. Das heißt in der Praxis: Sobald das Geschäft für das Kind einen rechtlichen Nachteil mit sich bringt, dürfen Eltern ihre Kinder wegen eines Interessenkonflikts, dem sogenannten Insichgeschäft gemäß § 181 BGB, nicht mehr vertreten. In diesen Fällen bestellt das Familiengericht einen Ergänzungspfleger, der den Vertrag für das Kind prüft und unterzeichnet. Steuerlich wichtig: Schulden mindern die Schenkungssteuer Bei der Schenkungssteuer zählen nicht nur Vermögenswerte, sondern auch Belastungen. Das bedeutet konkret: Schulden, die mit der Immobilie übertragen werden, mindern den steuerlichen Wert der Schenkung. Dazu zählen etwa eingetragene Grundschulden , offene Kredite oder auch Nießbrauchrechte , also das Recht, die Immobilie weiterhin zu nutzen oder daraus Einnahmen zu erzielen. Nicht immer sinnvoll: So viel kostet es, eine Grundschuld zu löschen Grundbucheintrag: Mit diesen Kosten sollten Sie kalkulieren Der verbleibende Wert gilt als sogenannte steuerpflichtige Bereicherung. Auf diesen Betrag wenden die Finanzbehörden die Freibeträge an. Diese liegen je nach Verwandtschaftsgrad zwischen 20.000 Euro und 500.000 Euro. Sicherheit einbauen: Rückforderungsrechte vereinbaren Auch wenn sich die Schenkung im Familienkreis abspielt, sollten Sie sich absichern. Notarin Sabine Haselbauer rät, im Schenkungsvertrag klare Rückforderungsrechte festzulegen. "So sollten Sie sich ein Rückforderungsrecht für den Fall vorbehalten, dass der Beschenkte den Grundbesitz zu Lebzeiten der Eltern ohne deren Zustimmung veräußert oder in finanzielle Schwierigkeiten gerät." Auch andere Fälle sollten Sie berücksichtigen, etwa wenn das Kind vor den Eltern stirbt oder es zu einer Scheidung kommt. Wichtig: Diese Rechte sollten Sie nicht nur vertraglich festhalten, sondern auch im Grundbuch absichern . Das geschieht über eine sogenannte Rückauflassungsvormerkung. Sie gewährleistet, dass Sie die Immobilie im Ernstfall ohne aufwendiges Gerichtsverfahren zurückübertragen können. Notar, Grundbuch, Gebühren: So läuft die Schenkung ab "Wie bei jeder Eigentumsübertragung ist ein notarieller Schenkungsvertrag notwendig", erklärt Katharina Heid. Darin halten Sie alle Bedingungen fest. Erst nach der Beurkundung kann Ihr Kind als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. Dabei entstehen verschiedene Kosten: Notargebühren für die Beurkundung Grundbuchkosten für die Umschreibung eventuell Kosten für ein Wertgutachten mögliche Gebühren für eine neue Grundschuld bei Umschuldung Ein Wertgutachten kann sich laut Heid lohnen. Es schafft eine verlässliche Grundlage für die Steuer und hilft Ihnen, den tatsächlichen wirtschaftlichen Effekt der Schenkung besser einzuschätzen. Als Faustregel gilt: Notar- und Gerichtskosten liegen zusammen bei etwa 1,5 bis 2 Prozent des Immobilienwerts. Gut zu wissen: Auch wenn Sie das Haus Ihrem minderjährigen Kind übertragen, wird ein Schenkungsvertrag aufgesetzt, der notariell beurkundet wird. In diesem Fall übernehmen Sie als Schenker die Kosten. Dies sollte üblicherweise im Schenkungsvertrag vereinbart werden. Weiter wohnen trotz Schenkung: Wohnrecht und Nießbrauch Wenn Sie Ihr Haus verschenken, müssen Sie nicht automatisch ausziehen. Sabine Haselbauer empfiehlt, sich ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vorzubehalten. Beim Nießbrauch dürfen Sie die Immobilie weiterhin nutzen oder sogar vermieten und die Einnahmen behalten. Nießbrauch im Testament : Was Sie beachten sollten Sonderfall: Was Nießbrauch für Ihren Pflichtteil beim Erbe bedeutet Allerdings gilt: Diese Rechte sind nur so stark wie ihre Absicherung im Grundbuch. Werden sie nachrangig eingetragen, können sie im Fall einer Zwangsversteigerung ihren Wert verlieren. Zusätzlich können Sie eine Pflegevereinbarung treffen. Dabei verpflichtet sich Ihr Kind zu bestimmten Leistungen. Diese lassen sich über eine sogenannte Reallast ebenfalls im Grundbuch absichern. Fazit: Schenkung mit Schulden ist kein Nebenbei-Geschäft Eine Immobilie zu verschenken klingt einfach, ist es aber nicht, wenn Schulden im Spiel sind. Katharina Heid bringt es auf den Punkt: Schulden können zwar mit übertragen werden, doch das ist "keine bloße Nebenfolge der Schenkung", sondern muss sauber geregelt werden. In bestimmten Situationen kann eine solche Lösung sinnvoll sein, etwa bei Krankheit, Berufsunfähigkeit oder um eine Zwangsversteigerung zu vermeiden. Doch Sie sollten genau prüfen, ob Ihr Kind die finanzielle Belastung tragen kann und welche steuerlichen Folgen entstehen. Denn am Ende gilt: Wer eine Immobilie verschenkt, überträgt oft mehr als nur vier Wände.
