Los vecinos ganan la batalla: el Supremo avala que la comunidad retire la terraza de un bar que usa zonas comunes sin permiso
Las zonas comunes son las que más conflictos generan en las comunidades de propietarios. Pasillos, patios, portales, terrazas o garajes forman parte de un espacio compartido, cuyo uso está regulado por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y obliga a respetarlos y a no destinarlos a fines distintos sin autorización expresa.
El Tribunal Supremo ha establecido un criterio clave para comunidades de propietarios y negocios de hostelería: contar con una licencia municipal para instalar una terraza no autoriza, por sí solo, a ocupar zonas comunes del edificio. Si la comunidad no ha dado su consentimiento o decide revocarlo mediante un acuerdo válido, puede exigir la retirada inmediata de mesas, sillas y cualquier elemento instalado en ese espacio, incluso cuando el bar disponga de todos los permisos administrativos en regla.
Así lo recoge la sentencia STS 139/2026, de 20 de enero de 2026, que resuelve un conflicto entre una comunidad de propietarios y un establecimiento que utilizaba un área común como terraza amparándose en una licencia municipal. El Alto Tribunal confirma la condena, por lo que se deben retirar todos los elementos de explotación —mesas, sillas, barriles y sombrillas— y a reponer el espacio a su estado original, tal como acordó la comunidad en junta.
La licencia municipal no prevalece sobre las normas internas
El Supremo subraya que la licencia administrativa y el derecho a usar un elemento común pertenecen a planos jurídicos distintos. La licencia acredita que la actividad cumple la normativa municipal, pero no sustituye ni anula las reglas internas de la comunidad de propietarios ni la LPH.
El artículo 9.1 a) de la LPH obliga a los propietarios a respetar los elementos comunes del edificio. El Tribunal recuerda su doctrina previa —como la STS 658/2008— que establece que cualquier uso distinto al previsto para un elemento común requiere autorización expresa de la comunidad, incluso si no se produce una alteración física del espacio.
Un acuerdo comunitario firme no puede cuestionarse después
Uno de los puntos determinantes del caso es que la comunidad había acordado en junta retirar la autorización para colocar la terraza en el espacio común. Ese acuerdo no fue impugnado dentro del plazo legal, por lo que adquirió firmeza.
El Supremo insiste en que, conforme al artículo 18 de la LPH, los acuerdos comunitarios deben impugnarse de forma directa y dentro del plazo. No es válido intentar cuestionarlos de manera indirecta cuando la comunidad acude a los tribunales para exigir su cumplimiento. Esta línea sigue la jurisprudencia consolidada en sentencias como la STS 1957/2006 o la STS 2079/2004.
La comunidad puede actuar contra el propietario
Otro aspecto relevante es que el local estaba alquilado. El Supremo confirma que la comunidad puede dirigir su acción tanto contra el propietario como contra el arrendatario, cuando es este último quien utiliza el elemento común sin autorización.
El Tribunal se apoya en su doctrina consolidada —como la STS 839/2009— que permite demandar directamente al inquilino para garantizar la efectividad de la reposición del espacio a su estado original. Esta vía evita que el propietario alegue falta de control sobre el uso indebido del área común.