Sin rentabilidad no hay alquiler
Algunos políticos vuelven a insistir en una idea nostálgica y populista que la evidencia económica ha desmentido durante décadas que es la de que los precios del alquiler pueden controlarse desde un despacho ministerial penalizando a quien los fija. Por ello, surge la ocurrencia de castigar, no premiar, con menos deducciones fiscales en IRPF a quien cometa la herejía de subir la renta en un nuevo contrato de alquiler, aunque haya tenido limitadas las subidas durante años o sus costes de mantenimiento, financiación, impuestos y tasas hayan subido como un cohete. Se trata de planteamientos que ignoran la realidad de los mercados, porque el objetivo es frenar las subidas en un mercado altamente tensionado, a pesar de que sea un error técnico hacerlo y, por supuesto sea una señal profundamente equivocada e ideológica sobre cómo funcionan los mercados.
Es comprensible que la política pretenda proteger a los inquilinos en contexto de precios crecientes, especialmente en ciudades como Madrid y Barcelona donde las rentas han subido sustancialmente, pero desde una perspectiva económica es una medida que amenaza, una vez más, con reducir la oferta de alquiler. Y es que penalizar fiscalmente a los propietarios por subir precios cuando vence un contrato no solo distorsiona los incentivos, sino que además puede tener el efecto adverso de disuadir a muchos de ofrecer su vivienda en alquiler porque sin los incentivos la rentabilidad esperada es menor.
Conviene recordar una verdad básica, que el alquiler es una inversión en la que el propietario asume riesgos de impago, deterioro del inmueble, litigios o cambios regulatorios, y lo hace porque espera una rentabilidad acorde, pero si la rentabilidad se vuelve menos competitiva o más incierta junto a la inseguridad jurídica por el cambio frecuente de criterios o la “okupación”, el riesgo del propietario aumenta, retirando su vivienda del mercado de alquiler, transfiriéndola para uso propio, vacacional o al mercado de compraventa. El resultado es un desplome de la oferta y mayor escasez de viviendas disponibles.
El gran error está en que este tipo de medidas se basan en el supuesto tecnocrático de que la subida del alquiler es la causa del problema y no la consecuencia, ignorando así la raíz estructural del mismo que es la escasez crónica de oferta, los largos plazos de construcción, la escasez de suelo, los cuellos de botella burocráticos, la multiplicidad de competencias entre administraciones, las trabas administrativas y la insuficiente vivienda pública.
La salud del mercado del alquiler no se construye castigando la rentabilidad, sino aumentando la oferta en vez de penalizar fiscalmente, algo que lo único que puede dar son titulares, pero no soluciones aunque es más fácil señalar al “casero” que reformar el suelo, agilizar licencias, facilitar la inversión institucional o eliminar todos los impuestos asociados a la vivienda, eso si que impulsaría la oferta.
Doctor en Economía y Vicedecano de EAE Business School