Цены растут, предложение падает: что на самом деле происходит с рынком жилья в Казахстане

Рынок жилья в Казахстане завершил 2025 год резким ростом цен и обновлением исторических рекордов. В Алматы средняя стоимость квадратного метра впервые превысила 820 тысяч тенге, а новостройки стали главным драйвером подорожания. Почему цены на квартиры ползут вверх и чего ждать покупателям в ближайший год, выясняла корреспондент Tengrinews.kz.
Рост цен и рекорды
С 1 января 2026 года в Казахстане вступил в силу новый Налоговый кодекс. Одним из основных нововведений стало повышение ставки налога на добавленную стоимость (НДС) с 12 до 16 процентов.
Как отметил эксперт по недвижимости Лев Тетин, озвученные в конце 2025 года изменения начали влиять на рынок ещё до 1 января 2026 года. Уже в ноябре–декабре застройщики стали корректировать стоимость жилья.
В результате по итогам 2025 года рост цен в среднем по Казахстану составил 16,5 процента. По словам эксперта, в Астане показатель достиг 18 процентов, а в Алматы — 20 процентов. При этом Алматы установил абсолютный рекорд: средняя стоимость квадратного метра превысила 820 тысяч тенге, что Тетин называет историческим максимумом для рынка. В сегменте элитного жилья цены оказались ещё выше.
Вместе с тем эксперт отметил, что повышение НДС — лишь один из факторов роста. Ключевую роль сыграли изменения в законе о долевом строительстве, которые, по его словам, привели к резкому сокращению предложения. Однако на фоне этого спрос остался стабильным: в 2025 году рынок показал рост сделок на 4 процента после увеличения на 17 процентов годом ранее.

"Падение предложения при сохранении спроса неизбежно стимулирует рост стоимости квадратного метра", — пояснил Тетин.

Новостройки — главный драйвер
Основной рост цен сегодня фиксируется в сегменте новостроек. Именно они первыми ощутили влияние НДС и законодательных изменений.

"Новостройки стали главным драйвером роста. За ними постепенно "подтягивается" и вторичный рынок", — рассказал эксперт.

Стоимость коммерческой недвижимости, по его словам, развивается согласно отдельному сценарию. Только за последние два года в Астане она подорожала на 48 процентов. Аналогичная динамика наблюдается и в других регионах страны.
Что будет с рынком в 2026 году
Несмотря на рост цен, структура рынка жилья, по оценке эксперта, сохранится. Основной объём предложения — около 70–72 процентов — по-прежнему будет приходиться на эконом- и комфорт-класс. Доля бизнес-класса останется на уровне 15 процентов, элитного жилья — в пределах 5–8 процентов.

"Массовым покупателем остаётся сегмент эконом-комфорт. Именно он и будет формировать рынок в ближайшие годы", — отметил Тетин.

В 2026 году рост стоимости жилья только продолжится, считает эксперт. Чего ждать на этом фоне от ипотечного рынка — читайте в материале.
Читайте также: "Жилье стало роскошью для казахстанцев": что говорят в правительстве