Impago del alquiler: el tiempo que debe pasar para que el propietario pueda iniciar un desahucio, según la ley
España ha sido —y sigue siendo— un país de propietarios. El 73,7% de los españoles reside en una vivienda de su propiedad, según datos de Eurostat recopilados por el Observatorio de Vivienda y Suelo del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Además, algunas personas tienen la suerte de tener más de una vivienda en propiedad y, en vez de tenerlas vacías, deciden alquilarlas para tener una nueva fuente de ingresos.
No obstante, cada vez más propietarios se lo piensan dos veces antes de alquilar su casa por el miedo al impago de la renta. El precio del alquiler no ha dejado de subir, lo que provoca que el 58% de los inquilinos tenga problemas para afrontar este pago mensual. Tanto es así, que en 2024, los inquilinos dejaron a deber a sus arrendadores casi 8.000 euros, lo que equivale a unos siete meses de alquiler, registrando una subida del 4,23% con respecto a 2023, según recoge el estudio sobre la "Situación de la Morosidad en el Alquiler en España" elaborado por el Observatorio del Alquiler, impulsado por la Fundación Alquiler Seguro y la Universidad Rey Juan Carlos.
Ante este escenario, una de las preguntas más habituales entre los propietarios es cuántos meses de impago deben acumularse para que pueda iniciar un desahucio, pero la normativa es tajante: no existe un mínimo obligatorio. En cuanto el inquilino deja de cumplir con su obligación de pago, el arrendador está facultado para acudir a los tribunales y solicitar la resolución del contrato.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que el arrendatario debe abonar puntualmente la renta y cualquier gasto asociado —como suministros u otros conceptos pactados—, siendo esta su obligación principal. Cuando esta no se cumple, el artículo 27 faculta al propietario a "resolver de pleno derecho el contrato por la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario". En la práctica, esto implica que un solo mes de impago puede constituir motivo suficiente para iniciar el proceso, siempre que quede acreditada la falta de pago.
¿Cómo desahuciar a un inquilino que no paga?
Cuando un inquilino deja de pagar, lo más recomendable es intentar resolver la situación por la vía amistosa antes de acudir a los tribunales. Para ello suele enviarse un burofax que deje constancia del requerimiento de pago, otorgando un plazo de unos 10 días para saldar la deuda. Si tras un mes el arrendatario ni responde ni abona las cantidades pendientes, se entiende que mantiene su voluntad de no pagar y el propietario puede iniciar el procedimiento de desahucio.
El proceso judicial comienza con la intervención de abogado y procurador, quienes redactan la demanda solicitando tanto la recuperación de la vivienda como el cobro de las cantidades adeudadas. La ley permite cuantificar la reclamación hasta el equivalente a una anualidad de renta, incluso si el impago aún no alcanza esa cifra. Una vez admitida a trámite, el juzgado concede al inquilino 10 días para contestar y fija la fecha del juicio y del lanzamiento. Si el arrendatario se opone, se celebra la vista; si no lo hace, se da por reconocida la deuda y no es necesaria la comparecencia.