Más allá de la propuesta de Sánchez: todos los beneficios fiscales que ya disfrutan los caseros en España
Bonificaciones del 100% en el IRPF para aquellos propietarios que no suban el precio del alquiler a sus inquilinos. Así lo anunció Pedro Sánchez como parte de un nuevo Real Decreto destinado a aliviar la crisis de vivienda que atraviesa España. La medida, sin embargo, ha provocado una ola de críticas y el rechazo de partidos como Sumar y Podemos, que cuestionan su efectividad y alcance. Pese a ello, esta iniciativa no se aleja demasiado de los beneficios fiscales que muchos caseros ya disfrutan actualmente.
En el sistema tributario español, las rentas obtenidas por alquilar una vivienda se consideran rendimientos del capital inmobiliario y se integran en la base imponible general del IRPF, junto con salarios, pensiones y otras rentas. Hacienda no los trata como ganancias patrimoniales ni como base del ahorro, lo que implica que están sujetas a la escala progresiva de tipos impositivos en vigor.
En la práctica, esto significa que los ingresos del alquiler no tributan de forma separada ni con un tipo fijo, como ocurre con los intereses bancarios o las ganancias por la venta de acciones, sino que se suman al resto de ingresos del contribuyente. De este modo, cuanto mayor sea el salario o las rentas totales del propietario, más alto será el tipo impositivo que se aplique al alquiler, al avanzar por los distintos tramos del IRPF. Sin embargo, es precisamente sobre esta base general donde actúan las reducciones y deducciones específicas para los caseros, que permiten rebajar de forma significativa la factura fiscal final.
1. Tributar solo por el rendimiento neto positivo del alquiler
El primer beneficio fiscal tradicional del que disfrutan los propietarios con viviendas en alquiler es que solo se tributa por el rendimiento neto positivo del alquiler: es decir, los ingresos percibidos menos los gastos deducibles asociados a la propiedad.
Entre estos gastos se cuentan el IBI, tasas municipales, gastos de comunidad, seguros, intereses de la hipoteca, reparaciones y otros costes directamente ligados al inmueble. Esto reduce considerablemente la base sobre la que se paga el IRPF.
Además, hasta mayo de 2023, la Ley por el Derecho a la Vivienda permitía a los caseros aplicar una reducción general del 60% sobre el rendimiento neto del alquiler cuando la vivienda estaba arrendada como residencia habitual. Eso significa que solo el 40% de ese rendimiento neto se integra en la base imponible del IRPF.
Con la modificación introducida por la Ley 12/2023, por el Derecho a la Vivienda, el sistema de reducciones fiscales para los caseros dejó de ser uniforme y pasó a depender del tipo de contrato y de la situación del mercado inmobiliario.
La norma rebajó la reducción general del 60% al 50% para los nuevos contratos de alquiler de vivienda habitual, pero a cambio introdujo un esquema de incentivos escalonados: el porcentaje puede aumentar si el propietario rebaja el precio, alquila en zonas declaradas tensionadas, destina el inmueble a jóvenes o a programas públicos, o ha acometido obras de rehabilitación recientes. Con esto, el Gobierno pretende orientar la fiscalidad para premiar el alquiler a precios más bajos o socialmente protegidos.
2. Un 90% de deducción por bajar el alquiler un 5%
Por ejemplo, si la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendador firma un nuevo contrato reduciendo el precio del alquiler en al menos un 5% respecto al contrato anterior, la reducción que puede aplicar en el IRPF sobre el rendimiento neto puede llegar al 90%. Es decir, solo se integraría el 10% de esos ingresos imponibles.
3. Un 70% si alquila por primera vez a jovenes de entre 18 y 35 años
Además, en esas mismas zonas tensionadas, se prevé una reducción del 70% si el propietario alquila por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años, o si el inmueble se destina a alquiler social a través de administraciones públicas o entidades sin ánimo de lucro.
4. Un 60% de deducción si ha sido rehabilitada
También se aplica una reducción del 60% sobre el rendimiento neto del alquiler cuando la vivienda ha sido rehabilitada en los dos años anteriores a la firma del contrato. Esta ventaja fiscal está pensada para incentivar la puesta en el mercado de inmuebles reformados y en mejores condiciones, y se aplica siempre que las obras hayan sido relevantes —como actuaciones de conservación, mejora de la habitabilidad o eficiencia energética— y estén debidamente justificadas ante Hacienda.
5. 1000 euros de deducción por alquilar una vivienda vacía
Más allá del ámbito estatal, algunas comunidades autónomas ofrecen deducciones adicionales en el tramo autonómico del IRPF por poner una vivienda en alquiler, que varían según la región y las políticas fiscales locales.
En la Comunidad de Madrid, por ejemplo, los caseros pueden beneficiarse de una deducción de hasta 1.000 euros si destinan una vivienda vacía al alquiler de residencia habitual, siempre que esta haya estado desocupada al menos un año antes del contrato.
Además, existe una deducción del 10% de los gastos derivados del arrendamiento (como conservación o reparaciones), con un límite de 154,65 euros, si el contrato tiene una duración efectiva de al menos tres años.
En otros lugares como Asturias, existe una deducción de hasta 500 euros por gastos vinculados al alquiler, como la conservación del inmueble o la formalización del contrato, si este se realiza a un precio considerado sostenible según criterios autonómicos.