Locales comerciales, garajes y trasteros reconvertidos en viviendas e inmuebles divididos en varios minipisos: ¿son legales?
La escasez de vivienda en venta agudiza el ingenio tanto de aquellos que quieren especular y sacar rentabilidad de "zulos" prácticamente inhabitables como de aquellos que quieren conseguir un hogar con un presupuesto reducido. En este contexto, y sobre todo en los grandes núcleos urbanos, han proliferado los minipisos, resultantes en buena parte de los casos de una vivienda dividida en varias pequeñas o de bajos comerciales e incluso trasteros y garajes reconvertidos. Pero a veces no todo vale. Idealista explica en qué casos estas alternativas habitacionales son legales y en qué casos no.
La legalidad no depende exclusivamente del tamaño, sino del "cumplimiento de la normativa de habitabilidad y calidad vigente en cada comunidad autónoma y, en su caso, en la normativa municipal", explica el portal inmobiliario.
Por ejemplo, en el municipio de Madrid, desde 2023, todas las viviendas que se construyan o que surjan a partir de un cambio de uso deben tener como mínimo 40 metros cuadrados útiles. Sin embargo, las viviendas que tienen menos tamaño pero que ya existen y cuentan con la cédula de habitabilidad o la licencia correspondiente no se convierten en ilegales. Por tanto, se pueden tanto vender como alquilar.
Respecto a las viviendas nuevas, estos son los metros útiles mínimos exigidos en cada región para que una casa se considere legal y habitable: Andalucía, 24 m²; Aragón, 37 m²; Asturias, 28 m²; Islas Baleares, 26 m²; Canarias, 25 m²; Cantabria, 30 m²; Castilla y León, 30 m²; Castilla-La Mancha, 30 m²; Cataluña, 36 m²; Ceuta, 20 m²; Extremadura, 25 m²; Galicia, 26 m²; Madrid, 40 m²; Melilla, 30 m²; Murcia, 40 m²; Navarra, 30 m²; La Rioja, 30 m²; Comunidad Valenciana, 30 m²; y País Vasco, 35 m².
Al requisito del tamaño se suman otros recogidos por Idealista. En España, las condiciones mínimas de habitabilidad están reguladas a nivel estatal por la Orden del Ministerio de Gobernación del 29 de febrero de 1944 y por el Real Decreto 314/2006, que aprueba el Código Técnico de la Edificación (CTE). De acuerdo con esta normativa, el minipiso, trastero, garaje o local comercial reconvertido en vivienda debe tener además una fachada exterior que garantice iluminación y ventilación natural, una altura mínima de los techos de 2,5 metros (2,2 metros en cocina, baños y zonas de paso), independencia de los baños, contar con certificado energético y cumplir la normativa de eficiencia energética, contar con suministros básicos (agua caliente y fría, electricidad, evacuación de aguas, cocina, baño completo, sistema de extracción de humos y acceso a telecomunicaciones.