Estas son las obras de accesibilidad que la comunidad está obligada a pagar según la Ley de Propiedad Horizontal
El parque inmobiliario de nuestro país muestra un envejecimiento evidente. La edad media de los edificios supera ya los 40 años, lo que implica que más de la mitad de las viviendas en España fueron construidas antes de 1980. Como consecuencia, una gran parte de estos inmuebles ya están obsoletos y necesitan acometer reformas para seguir siendo habitables y adaptarse a las exigencias normativas actuales.
Las obras pueden generar tensiones, porque aunque mejoran la calidad de vida en la comunidad, también implican un coste económico elevado que no todos los propietarios están dispuestos a asumir o, directamente, no pueden hacerlo. Aun así, en muchos casos, estas actuaciones no son opcionales, sino obligatorias, especialmente cuando se trata de obras relacionadas con la accesibilidad.
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece en el artículo 10.1 b) que son obligatorias aquellas obras y actuaciones necesarias "para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de 70 años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes (...)". Por tanto, en el caso de que en una comunidad viva al menos una persona con algunas de estas condiciones, será imprescindible hacer reformas para eliminar las "barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad" de ellas.
Además, la propia normativa concreta el alcance de esta obligación: siempre que el coste anual de la actuación —una vez aplicadas las ayudas públicas disponibles— no exceda el importe equivalente a doce mensualidades ordinarias de los gastos comunitarios, la comunidad debe aprobar y ejecutar la obra sin necesidad de someterla a votación. De este modo, la ley garantiza que las reformas destinadas a mejorar la accesibilidad no queden supeditadas a la voluntad de la mayoría cuando afectan directamente a los derechos de personas con discapacidad o mayores de 70 años.
¿Qué ocurre con el coste de las obras de accesibilidad cuando supera el límite legal?
Cuando el presupuesto final supera el límite equivalente a doce mensualidades ordinarias de gastos comunitarios, la situación cambia: la ejecución de las obras debe debatirse en junta de propietarios y someterse a votación, que quedará aprobada si obtiene mayoría simple —más del 50% de los propietarios presentes o representados y que, además, sumen más del 50% de las cuotas de participación—. En caso de que la junta rechace el proyecto, el propietario solicitante conserva la opción de llevar a cabo la obra por su cuenta, asumiendo íntegramente el coste. De este modo, la ley no impide estas actuaciones, sino que establece quién debe financiarlas en función del umbral económico previsto.
¿Cómo se solicitan estas reformas?
Los propietarios que necesiten la realización de obras de accesibilidad deben presentar una solicitud formal dirigida al presidente de la comunidad, detallando la situación. Además de la petición, también será necesario un informe técnico en el que se detallen las características de la reforma propuesta, su necesidad y la forma de ejecución.
A partir de esa solicitud, el presidente está obligado a encargar a técnicos cualificados —como peritos o arquitectos— la inspección del edificio para determinar qué intervenciones son precisas, ya sea la instalación de rampas, ascensores, plataformas elevadoras u otras soluciones que garanticen la accesibilidad.
Una vez recibida la petición, la comunidad dispone de un plazo máximo de 60 días para informar al propietario sobre la viabilidad de las obras, así como sobre el calendario previsto para su ejecución.