‘CPF dos imóveis’ pode elevar IPTU e impactar classe média; especialistas divergem sobre efeitos
A criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), previsto na reforma tributária, tem gerado apreensão entre proprietários de imóveis e investidores em todo o País. Conhecido como “CPF dos imóveis”, o sistema começará a operar em 2026 e usará como referência o valor de mercado atualizado das propriedades, com informações vindas de cartórios, prefeituras e Receita Federal.
O temor é que a medida leve à revisão do valor venal dos imóveis — base de cálculo do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) —, o que poderia provocar aumentos expressivos, mesmo sem alteração das alíquotas. A possibilidade de repasse preocupa sobretudo a classe média, segmento que destina parte significativa da renda a gastos com habitação.
Em nota ao Estadão, o Ministério da Fazenda e a Receita Federal negaram que o CIB tenha como objetivo elevar tributos. “A Receita Federal esclarece que não procedem informações que têm circulado sobre um suposto aumento da tributação de locações e vendas de imóveis com a Reforma Tributária. […] A Reforma não cria verdadeiramente uma tributação sobre o setor imobiliário, apenas substitui os tributos atuais pelo imposto sobre valor agregado – IVA dual, a partir de 2027.”
Ainda assim, especialistas divergem sobre os possíveis efeitos. Ely Wertheim, presidente-executivo do Secovi-SP, acredita que o cadastro pode até reduzir o IPTU em áreas supervalorizadas, já que não foi criado para esse fim. Vinícius Martins, sócio do escritório Cescon, Barrieu, Flesch & Barreto Advogados, classifica o receio como especulação. Já Vinícius Seixas, do Pinheiro Neto, avalia que não se pode descartar a hipótese de aumento, caso as prefeituras decidam atualizar os valores venais com base no CIB.
Se o valor venal dos imóveis for corrigido, impostos como o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) podem sofrer reajustes, pois compartilham a mesma base de cálculo. O impacto, segundo especialistas, seria sentido de forma mais direta pela classe média, que tem orçamento limitado para absorver elevação de gastos com habitação.
Segundo reportagem do Estadão prefeituras de capitais brasileiras deram respostas divergentes. São Paulo afirmou que já mantém dados atualizados e não prevê impacto imediato. O Rio de Janeiro admitiu que a integração de informações pode gerar ajustes, mas ressaltou que qualquer alteração dependerá de estudos técnicos e transparência. Belo Horizonte e Curitiba reforçaram que mudanças no IPTU só podem ocorrer por meio de lei municipal. Boa Vista reconheceu a possibilidade de aumento a partir de 2027. Vitória, por sua vez, descartou efeitos sobre o IPTU.
Na prática, o CIB deve oferecer às administrações municipais um instrumento mais preciso para rever valores de imóveis. Embora o governo federal negue intenção de aumentar tributos, especialistas avaliam que a integração de dados pode abrir caminho para reajustes graduais, especialmente em regiões valorizadas cujos imóveis ainda são taxados com base em valores considerados defasados.
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