Wer die eigene Ferienwohnung zu Erholungszwecken nutzt, kann nicht sämtliche Ausgaben steuerlich geltend machen. Das geht nur für Ausgaben, die unmittelbar mit der Vermietung zusammenhängen. Die Gewinne, die eine vermietete Ferienimmobilie abwirft, sind grundsätzlich steuerpflichtig. Aber wie hoch ist der Ertrag? Um das herauszufinden, werden von den Mieteinnahmen etwa Ausgaben für Anschaffung, Nebenkosten oder Reparaturen abgezogen. Aber Achtung: Nicht immer können alle Ausgaben berücksichtigt werden. Wer die Ferienimmobilie selbst nutzt oder Leerstände zu überbrücken hat, darf diese nämlich nur anteilig als Werbungskosten ansetzen. Detailliert auflisten: Wann und wie lange wurde vermietet? "Privat vermietete Ferienwohnungen stehen seit einigen Jahren im Fokus der Finanzämter", sagt David Martens, stellvertretender Geschäftsführer vom Bundesverband Lohnsteuerhilfevereine (BVL). Deswegen verlangten die Behörden inzwischen detailliertere Informationen zur Nutzung der Objekte. Darin müssen Eigentümerinnen und Eigentümer etwa nachweisen, wer das Haus wann und zu welchem Zweck genutzt hat. Wer das nicht kann, muss mit Steuernachteilen rechnen. Der einfachste Fall: Eigentümer und Vermittler haben die Eigennutzung vertraglich komplett ausgeschlossen oder zumindest auf einen bestimmten Zeitraum beschränkt. Dann werden zwar die jährlichen Aufwendungen um die Zeiträume der Eigennutzung anteilig gekürzt. Die Kosten während des Leerstands können dann aber trotzdem vollständig der Vermietung oder Verpachtung zugeordnet und damit abgesetzt werden, so der BVL. Unentgeltliche Überlassung hat Auswirkungen Anders verhält es sich, wenn Eigentümerinnen und Eigentümer ihre Ferienimmobilie theoretisch jederzeit nutzen können. Dann werden die Kosten, die auf die Zeit des Leerstands entfallen, aufgeteilt. Nur ein Teil davon kann dann als Werbungskosten in Abzug gebracht werden. Gibt es über die Eigennutzung keine Dokumentation, rechnet das Finanzamt dem BVL zufolge nur die Hälfte der Ausgaben der Vermietung zu. Die andere Hälfte wird dann als Privatausgabe gewertet und nicht steuerlich berücksichtigt. Gibt es hingegen Aufzeichnungen darüber, an welchen Tagen die Ferienimmobilie für eigene Erholungszwecke genutzt wurde, sind die Kosten während des Leerstands zwar ebenfalls nur anteilig abziehbar. Dann aber genau im Verhältnis der Vermietung zur Selbstnutzung - was in der Regel ein deutlich vorteilhafteres Verhältnis sein dürfte. Gut zu wissen: Auch die unentgeltliche Überlassung der Ferienimmobilie zur Nutzung durch Kinder, Freunde oder Verwandte zählt zur Selbstnutzung. Kurzfristige Aufenthalte der Eigentümer für Wartungsarbeiten am Objekt, zur Schlüsselübergabe an Gäste, zur Reinigung, allgemeinen Kontrolle, Beseitigung von Schäden oder Teilnahme an Eigentümerversammlungen sind keine schädliche Eigennutzung.
