Adiós alquiler: la última medida del Gobierno de Milei para potenciar el crédito hipotecario

Este miércoles, el Gobierno reglamentó el nuevo sistema de hipotecas divisibles, a través de las cuales busca potenciar el desarrollo de proyectos inmobiliarios en pozo o lotes en un escenario en el que, hace poco más de un año, se reactivaron los créditos para adquirir viviendas.

Este modelo, habilitado por la Ley Bases, implica la división en partes independientes de un crédito inmobiliario, "tanto de la deuda original como de su garantía".

Así, las hipotecas divisibles habilitan un nuevo formato para la adquisición de la famosa "casa propia" de forma más accesible, ya que, en lugar de que los desarrolladores vendan una propiedad con toda la deuda hipotecaria asociada, esta puede dividirse en unidades que asuman porciones de la deuda.

Con este nuevo sistema, el sector estima que al menos el 20% de las operaciones se concreten a través de hipotecas, según la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU).

Es que, en el marco de la reactivación de los créditos hipotecarios que comenzó a mediados de 2023, la medida es vital para cubrir la compra de propiedades que aún no están construidas, lo que ampliará significativamente el universo de crédito al sector, con una alternativa concreta al alquiler.  

Los detalles del novedoso sistema entraron en vigencia esta semana, luego de la publicación de la Resolución Conjunta 2/2025 en el Boletín Oficial, la cual destaca a las hipotecas divisibles como parte de la estrategia para "promover" y "estimular el desarrollo del mercado de créditos hipotecarios".

A su vez, y de la mano de la fuerte desregulación inmobiliaria dispuesta por el Gobierno a poco de asumir, con la eliminación de la Ley de Alquileres como el factor principal, la resolución justifica la medida en el "impulso al sector inmobiliario y urbanístico" que esta aportará, "con el principal objetivo de reducir el déficit habitacional y contribuir a la reactivación económica del país": los detalles.

¿Qué son las hipotecas divisibles?

Las hipotecas divisibles representan una innovación en el sistema financiero argentino que permite que "tanto la deuda original como su garantía se dividan en partes independientes". 

En términos prácticos, esto significa que una hipoteca constituida sobre un inmueble que será objeto de subdivisión (por ejemplo, proyectos de torres en pozo) podrá también dividirse en "porciones individuales" de hipoteca para cada unidad. 

Así, la hipoteca que una constructora pueda tener sobre un proyecto también podrá subdividirse en distintas partes que, luego, los compradores financiarán. 

Es por esto que el nuevo sistema resulta especialmente relevante para las construcciones en pozo de edificios, viviendas tipo dúplex o incluso loteos en barrios privados, ya que promueve la inversión inicial, mientras que da seguridad jurídica a quien opte por endeudarse de esta forma.

Como detalla la reglamentación, "este financiamiento permitirá la adquisición en las mismas condiciones que las de una propiedad terminada, facilitando así el acceso a vivienda desde las primeras etapas del proyecto".

Punto por punto: qué implican las nuevas hipotecas divisibles

La Resolución Conjunta 2/2025 publicada este miércoles establece un marco detallado para la implementación de las hipotecas divisibles. Según la reglamentación, los puntos clave de este nuevo formato incluyen:

Constitución de la hipoteca divisible 

Pueden constituirse al momento de otorgarse la escritura constitutiva del derecho real de hipoteca o al momento de la constitución del derecho real de superficie. También es posible que una hipoteca inicialmente no divisible sea sujeta a división al momento de la subdivisión del inmueble.

Condiciones del inmueble

El inmueble debe estar libre de gravámenes o reconocidos por el acreedor, contar con un proyecto urbanístico que determine la modalidad de subdivisión y el contrato debe prever la conformidad de las partes para realizar la división del crédito y de la garantía hipotecaria.

Documentación requerida

La escritura pública debe incluir:

• Una descripción completa y detallada del proyecto;
• los planos de mensura;
• una constancia de estado de ocupación;
• el proyecto urbanístico con firma de profesional habilitado;
• los certificados correspondientes del Registro de la Propiedad Inmueble, y;
• el compromiso irrevocable de afectar el inmueble al régimen de subdivisión.

Sistema de registro

Los boletos de compraventa podrán registrarse en el registro de la propiedad inmueble correspondiente o en entidades autorizadas por la Comisión Nacional de Valores (CNV), brindando seguridad jurídica a compradores y desarrolladores.