Philippe Brassac sur l'immobilier : "On n’a jamais vu ces niveaux de taux avec ces niveaux de prix"
Premier acteur en France du prêt immobilier aux particuliers, avec plus de 34 % de parts de marché, le directeur général de la banque verte, Philippe Brassac, est aux premières loges pour analyser le marasme dans lequel le monde de la pierre se trouve aujourd’hui plongé. Explications d’un banquier inquiet.
L’Express : Le marché immobilier est au plus mal. Comment analysez-vous les ressorts de cette crise ?
Philippe Brassac : Je voudrais au préalable souligner que le risque de défaut sur les crédits immobiliers accordés aux ménages demeure très bas et n’augmente quasiment pas. La raison en est simple : en France, ce sont les banques qui portent le risque de variation des taux et non les emprunteurs. A l’inverse de ce qui se fait dans le reste du monde, elles accordent très majoritairement des crédits à taux fixe pour l’immobilier : 96 % des encours en France, moins de 30 % en Italie. Cette singularité, propre à l’expertise de notre modèle d’intermédiation bancaire, protège l’emprunteur d’une remontée des taux, y compris sur très longue période. Par ailleurs, avec des niveaux de taux pour les nouveaux crédits autour de 4 %, nous sommes dans des zones que nous avons déjà connues il n’y a pas si longtemps, sans qu’il y ait pour autant de crise immobilière. En revanche, nous n’avons jamais connu à la fois ce niveau de taux et ce niveau de prix, car ces derniers n’ont fait globalement que progresser sur les dix dernières années.
Nous avons vécu une bascule inédite en termes de rapidité, entre la période Covid où les taux étaient proches de zéro, et cette normalisation, perçue comme très brutale parce que trop rapide, et ne laissant pas le temps d’adaptation nécessaire à de nombreux secteurs de l’économie. La politique monétaire des années 2020-2021, avec des taux extrêmement bas et une liquidité quasi illimitée, a réellement sauvé l’économie, via les interventions de l’Etat. Mais cette politique ultra-accommodante n’était pas durable car son maintien aurait déclenché une spirale d’inflation incontrôlable et fortement dégradé notre devise dans les échanges internationaux. La politique monétaire accommodante dans un premier temps, et la normalisation qui devait inévitablement suivre dans un deuxième temps, étaient nécessaires et opportunes. Ce que l’on peut regretter, c’est que ce processus ait manqué à la fois de pédagogie et de progressivité.
Le cas de l’inflation en est une illustration : nous sommes très vite passés du "il n’y en a pas, c’est seulement temporaire et technique" à "elle est très élevée, il faut donc intervenir très puissamment". Ce que nous pouvons craindre, s’agissant de l’immobilier, c’est que ce changement brutal de paradigme a non seulement fait s’effondrer la demande de crédits, mais qu’en plus se soit rajouté un attentisme, lié à une baisse des prix espérée par les acheteurs et à une plus grande visibilité souhaitée par tous les acteurs.
La hausse des taux n’est donc qu’un épiphénomène ?
Non, c’est un phénomène très brutal, mais en même temps, et c’est un peu le paradoxe, c’est une normalisation nécessaire. Quand le barème des nouveaux crédits passe de 1 % à 4 % sur vingt ans, c’est une perte de pouvoir d’achat immobilier d’environ 25 % pour les nouveaux emprunteurs. Mais surtout, les taux bas ont accompagné une augmentation continue des prix. Regardez le logement neuf : entre 2001 et aujourd’hui, les prix n’ont cessé de croître, de manière très régulière. La période de taux bas entre 2013 et 2019 a sans doute différé, pour ne pas dire masqué, la progressive inaccessibilité à la propriété que nous constatons aujourd’hui, avec des taux redevenus normaux. Le problème est-il celui de la remontée actuelle des taux, ou celui de leur baisse antérieure, qui a permis une poursuite non soutenable des prix ? Ce sont deux façons de voir la même difficulté.
Par ailleurs, ce qui fait la complexité de la situation actuelle, c’est que le marché de l’immobilier est intriqué : on ne peut pas segmenter entre le neuf et l’ancien, entre l’accession à la propriété et la location. Tout est lié. Un ménage qui louait et qui achète un bien va libérer de la capacité locative. Cette imbrication fait qu’une difficulté dans un secteur va probablement désynchroniser toute la machine. Il faudra du temps pour que l’ensemble retrouve son rythme de croisière, car les agendas de la confiance macroéconomique, des carnets de commandes, et des travaux n’ont pas la même élasticité.
Y a-t-il eu des précédents en France ?
La dernière grande crise de l’immobilier date des années 1990. Elle n’était pas liée au crédit mais en partie à des ménages qui se sont mis à faire de la promotion immobilière, sans en avoir les compétences, en lotissant des terrains qu’ils avaient achetés. Je l’ai personnellement vécu sur la Côte d’Azur où j’étais directeur adjoint du Crédit agricole dans les Alpes-Maritimes. J’ai vu des retraités se rêver du jour au lendemain en bâtisseurs de villas. Cette débâcle a été purgée. On a aujourd’hui des promoteurs professionnels, qui voient venir les cycles et qui sont solides. Mais gardons à l’esprit que dans beaucoup de pays, les crises immobilières sont autrement douloureuses parce qu’elles mettent les gens sur le trottoir, comme en 2008 aux Etats-Unis. Grâce à l’effet stabilisateur des crédits à taux fixes du système bancaire français, nous vivons des crises plus atténuées qui n’atteignent pas directement les ménages déjà logés.
La crise actuelle n’est-elle pas aussi le fruit d’une succession de mesures hétéroclites : réglementaires, fiscales, environnementales… ?
Effectivement, elle peut être en partie liée à certaines décisions, qui ont toutes leur rationalité lorsqu’elles sont évaluées individuellement, mais qui, accumulées ou superposées, peuvent dérégler l’ensemble du système. Le fait de moins favoriser le logement individuel pour freiner l’artificialisation des sols se comprend très bien ; de même que les contraintes de travaux d’isolation qui peuvent freiner les ventes ou les locations. Quant aux mesures fiscales qui peuvent à certains moments booster le marché, il n’est pas anormal qu’elles soient périodiquement remises en cause. Rajoutons à cette liste les règles contraignantes du HCSF [NDLR : Haut conseil de stabilité financière] pour les nouveaux crédits afin que ceux-ci rentrent dans des standards raisonnables et que soit évité le risque de surendettement. Tout ceci se comprend, mais bout à bout, et au moment d’une remontée violente des taux, cela fait sans doute beaucoup. Ces mesures ne sont pas en elles-mêmes génératrices de crise, c’est même le contraire en théorie. En revanche le "momentum" de mise en œuvre, lui, peut être le déclencheur de comportements en rupture.
Au chapitre des signaux positifs, il y a les annonces gouvernementales sur le prêt à taux zéro (PTZ), maintenu et élargi puisque 26 millions de foyers y ont désormais potentiellement accès. Au Crédit agricole, pour amplifier ce signal, nous avons décidé, en complément du PTZ de l’Etat, de rajouter un deuxième prêt à taux zéro, entièrement à notre charge, et plafonné à 20 000 euros. Il y a un dispositif équivalent chez LCL.
S’agissant des règles du HCSF, tout en maintenant les principaux critères - endettement inférieur à 35 % et vingt-cinq ans pour la durée maximale -, je pense qu’il y aurait là aussi un signal positif si les autorités supprimaient les sous-contraintes à respecter, à l’intérieur du quota de 20 % de dérogations possibles. Parce qu’elles sont très difficiles à optimiser sur le plan commercial.
Vous parliez des travaux de rénovation. Les subventions publiques censées les encourager constituent un épais maquis… Est-ce le rôle d’une banque comme la vôtre d’aider les propriétaires à s’y retrouver ?
J’en suis convaincu. Quand nous défendons le modèle de banque relationnelle à la française, c’est cela que nous pointons. Nous ne sommes pas des fournisseurs de produits bancaires sur étagère, mais des facilitateurs sur les questions patrimoniales. Le Crédit agricole a créé un nouveau métier, Crédit agricole transition et énergies, pour accompagner les agents économiques dans leur transition, des grandes entreprises jusqu’aux ménages modestes. Pour eux, nous avons lancé une plateforme digitale, J’écorénove mon logement, qui permet de faire des simulations quant aux travaux à réaliser pour optimiser son diagnostic de performance énergétique, évaluer leurs montants et repérer les dispositifs d’aides associés, que l’on soit client ou non du Crédit agricole.
Mais il est vrai, que les préconisations en termes de solutions demeurent trop floues ou trop mouvantes. Quand un ménage se demande ce qu’il doit installer comme chauffage pour réduire sa facture, ce n’est pas toujours évident. Particulièrement s’il vit en habitat collectif. Paradoxalement, l’accélération des innovations peut être un frein. Si j’opte aujourd’hui pour telle technologie, je n’ai pas envie qu’un voisin vienne me dire dans six mois que j’aurais dû, en fait, investir sur autre chose. Cela crée un attentisme, qui n’est pas celui de la non-adhésion, mais de l’indécision. Il faudrait évidemment davantage de lisibilité et de simplicité dans les choix à opérer.
La puissance publique aide financièrement, mais il est plus difficile pour elle d’aider sur le quoi et le comment. Prenez le gaz : c’est considéré comme une énergie de transition pour que de nombreux pays puissent le plus vite possible se passer du charbon, et en même temps nous sommes incités à abandonner les chaudières à gaz dans nos appartements. Pour d’excellentes raisons dans les deux cas. Mais cela entretient l’idée que tout ceci n’est pas encore bien clair et suffisamment stabilisé.