Что уменьшит себестоимость жилищного строительства
Председатель правительства Михаил Мишустин заявил, что нужно снижать стоимость жилищного строительства для повышения доступности ипотеки. Для этого он предложил создать дополнительные стимулы для развития жилищного строительства. В частности, повышать эффективность использования земли, обеспечивать своевременную инженерную подготовку территории. По словам премьера, необходимо больше использовать современные технологии и упрощать доступ компаний на строительный рынок.
По мнению президента Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антона Глушкова, сильнее всего снизить себестоимость жилья может подготовка инфраструктуры участков под застройку. "Сейчас около 7-8% цены квадратного метра жилья - это стоимость инженерных присоединений и создания транспортной инфраструктуры", - говорит Глушков
Осложнила ситуацию реформа на рынке долевого строительства. Раньше застройщик мог перераспределять средства между несколькими своими объектами: брать деньги с домов, которые уже почти построены и хорошо продаются, и тратить их на подготовку инфраструктуры для следующего дома. "Сейчас у застройщика такой возможности нет: он работает в рамках бюджета проекта конкретного жилого дома. Чтобы построить первый дом в микрорайоне, вся магистральная инфраструктура должна быть уже готова, без этого не может существовать дом. Но той рентабельности, которую компания может получить из одного проекта, точно недостаточно для обеспечения магистральной инфраструктуры", - подчеркивает Глушков. Если подготовкой участков - прокладкой водопроводных сетей, сетей отопления и канализации, созданием транспортной инфраструктуры - частично или полностью займутся местные власти, это может снизить стоимость квадратного метра на те самые 7-8%.
Еще один способ увеличить объемы жилищного строительства - предоставить для застройки участки, находящиеся в федеральной собственности. "Сейчас почти в любом муниципалитете с учетом действующих ограничений очень сложно найти свободные земельные участки, которые можно предлагать застройщикам. Даже в малых городах их уже нет. Вместе с тем большое количество земель остается в собственности различных федеральных ведомств - к примеру, минобороны, минобразования. Эти участки нередко пустуют, используются ненадлежащим образом. Конечно, их нужно вовлекать в оборот", - уверен Глушков.
Второй "блок" мер, которые могут снизить стоимость жилья, связан с финансовой стороной строительства. Чем дешевле новостройки и доступнее ипотека, тем больше спрос. А растущий спрос на жилье позволяет снижать себестоимость строительства. Застройщики сейчас, получая в банке кредит на проект, платят за него по двум схемам. Помимо базовой ставки по кредиту есть специальная ставка - за заемные средства, равные тем, что лежат на эскроу-счете, застройщик платит банку примерно вдвое меньший процент. Чем больше дольщиков вложились в проект, тем дешевле кредит застройщику. Если квартиры расхватывают как горячие пирожки - сокращается срок кредита, застройщик опять же выигрывает на процентах.
По оценке ДОМ.РФ, ипотека по ставке в 9% доступна 47% российских семей. Когда ставки по ипотеке снизятся до 8%, доступность ипотеки вырастет до 60%. Кстати, это примерно совпадает с общемировой практикой, которая свидетельствует, что снижение ставки по ипотеке на один процент приводит к увеличению спроса на квартиры на 10%. По мнению ДОМ.РФ, в 2020 году ожидается выдача 1,5-1,6 млн ипотечных кредитов на 3,4 трлн рублей. Средняя ставка выдачи опустится ниже 8,7%, причем достичь этого показателя удастся уже в первом полугодии 2020-го.
Величина ставки по ипотеке зависит в том числе от стоимости денежных средств, отмечает Глушков. "Сейчас 6% - это стоимость денег, проценты, под которые банки занимают деньги на межбанковском рынке. И 3% - связаны исключительно с администрированием кредита, с работой с документами у заемщика. Возможность снижения ставки - в пределах вот этих 3%", - говорит он. "Снизить стоимость фондирования для банков позволит развитие рынка ипотечных облигаций. Сократить операционные издержки банков по выдаче ипотеки позволят меры по стандартизации и цифровизации ипотеки, а также развитие электронной закладной. В совокупности эти меры позволят снизить ставку на 1-1,5 процентных пункта", - полагает Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра ДОМ.РФ.
Застройщики готовы внедрять инструменты, связанные со снижением оценки рисков, которые закладываются в эту процентную маржу, говорит директор департамента финансов ГК "Инград" Петр Барсуков: "Определенные резервы существуют и в системе оценки кредитоспособности клиентов и снижения стоимости операционных процессов, которые связаны с выдачей ипотеки. Они связаны с вопросами цифровизации и оптимизацией процессов обмена информацией".
Председатель правительства Михаил Мишустин:
"Нужно создавать дополнительные стимулы для развития жилищного строительства, значительно повышать эффективность использования земли, обеспечивать своевременную инженерную подготовку территории. Следует также активнее использовать пустующие земельные участки, в том числе из федеральной собственности, для жилищного строительства"
Андрей Грудин, председатель Клуба инвесторов Москвы:
- Проведение реформы в строительстве и переход на проектное финансирование привели к росту стоимости проектов для застройщиков. Это произошло из-за запрета использования средств дольщиков и роста в 2,5 раза объема требуемого банковского финансирования для строительства. В 1,7 раза увеличился объем собственных средств застройщика, необходимых для проведения всех работ. Возврат же денег из проекта происходит в 1,5 раза медленнее. Таким образом, существенно увеличивается "стоимость денег" для застройщиков, им приходится поднимать стоимость метра. Только за последний год стоимость жилья на первичном рынке выросла на 10-15%.
На ипотеку могут претендовать около 40 млн человек в стране. Но, по оценке экспертов, средняя зарплата позволяет решить квартирный вопрос с помощью кредита жителям только 18 регионам страны. Если даже снизить ипотечную ставку всего на 1%, покупательская способность уже вырастет на 10%, а при уровне ставки кредита до 5% - количество регионов со средней зарплатой, необходимой для предоставления ипотеки, возрастает до 33, охватив 65 млн жителей. Вовлечение 10 млн человек позволяет увеличить спрос на 150 млн кв. м в текущих ценах.
По мнению инвестиционного сообщества и участников строительного рынка, комфортная ставка ипотеки в регионах России должна составлять менее 3,5%. Учитывая, что стимулирование рынка состоит не только в снижении ипотечной ставки, но и в повышении доходов граждан, размер максимальной и комфортной ставки исходя из планов и потенциальных темпов роста экономики будет стремиться к 5%.
Ольга Тумайкина, коммерческий директор ФСК:
- С точки зрения девелопера, снижение ключевой ставки ЦБ с последующим снижением ипотечных ставок банков является для нас крайне благоприятным фактором. По практике предыдущих лет мы просчитали, что снижение ее на 1 процентный пункт увеличивает покупательскую способность на 10%.
Петр Исаев, коммерческий директор Capital Group:
- Снижение ипотечных ставок будет стимулировать спрос, потому что расширит возможности тех, кто хочет изменить жилищные условия - это касается как и самого решения покупки в целом, так и характеристики приобретаемой квартиры (площадь, расположение и пр.). Снижение ставок даст гибкость, больший выбор. Стоит отметить и важность также применения мер семейной поддержки: различные дополнительные программы по субсидированию ипотеки для семей и средства материнского капитала, которые с этого года будут получать семьи и при рождении первого ребенка, позволят покупателям рассчитывать на большие суммы кредита и выбирать квартиру большей площади. Безусловно, снижение ставок простимулирует спрос: при принятии соответствующих решений и с учетом в том числе специальных программ субсидирования ипотеки за счет застройщика рынок получит потенциал к росту.
Подготовила Любовь Проценко
Как в регионах снижают себестоимость строительства
Белгородский жилищный проект под названием "Новая жизнь" предоставил молодым специалистам квартиры в ипотеку на пять лет под 3% годовых. Цена квадратного метра квартиры оказалась гораздо ниже среднерыночной: 37 тысяч рублей против 45-50 тысяч. "Лифтов в домах нет, балконов тоже. Это позволило существенно снизить стоимость строительства", - признавался руководитель дирекции Юго-Западного микрорайона Александр Славкин.
В Костромской области в рамках нацпроекта "Доступное и комфортное жилье" были созданы три жилищно-строительных кооператива: "Новый дом", "Здоровье" и "Молодежный". Стоимость квадратного метра в них составила 26-29 тысяч рублей. "Для снижения стоимости квартир администрация города Костромы разработала меры социальной поддержки в виде субсидии, возмещающей ЖСК "Молодежный" стоимость арендной платы за земельный участок, предназначенный для строительства жилого дома", - рассказали в мэрии города. Сейчас помимо Костромы земля для нужд ЖСК выделена еще в десяти муниципальных образованиях региона. Благодаря мерам господдержки и предоставлению льготных участков под жилье средняя цена жилья при таком строительстве получается в полтора-два раза ниже рыночной и составляет около 30 тысяч рублей за кв.м.
В Ленинградской области один из застройщиков вложил 50 миллионов рублей в модернизацию Киришского ДСК в Ленинградской области. "В такую кругленькую сумму обошелся комплекс мероприятий, связанных со строительством и запуском новой линий по выпуску ЖБИ индустриального изготовления для жилищного домостроения, - рассказал "РГ" директор по строительству Алексей Булдин. - Она позволит увеличить производственную мощность предприятия, но основной плюс - в выпуске изделий с идеальной геометрией и высоким качеством поверхности. В среднесрочной перспективе это приведет к снижению себестоимости строительства".
Подготовили Анна Скрипка, Анна Скудаева, Мария Голубкова