Что россиянам делать с недвижимостью в Латвии: как продать или сдать в аренду

Суть проблемы

В 2022 году Латвия ввела ряд ограничений для россиян и белорусов.

Самое важное:

• Граждане России и Беларуси, которые получили вид на жительство в Латвии, на основании покупки недвижимости или других инвестиций, больше не смогут его продлевать.
• Граждане России лишились права въезда в страну по визе, полученной на основании владения недвижимостью, а также по краткосрочным шенгенским визам, выданным Латвией и даже другими странами ЕС.
• Новые визы в Латвию гражданам России выдаются лишь в исключительных случаях, к которым владение недвижимостью не относится.

Всё это привело к тому, что собственники недвижимости в Риге и Юрмале фактически не могут пользоваться своими объектами. При этом обязанности по оплате коммунальных платежей и налогов с них никто не снимал.

У проблемы есть два очевидных решения – продать объект или сдать его в аренду. Мы попросили специалистов агентства недвижимости Latvio рассказать, как организовать этот процесс дистанционно.

Путь №1: продать недвижимость

Сделку можно совершить дистанционно. Этот процесс состоит из нескольких этапов.

1. Оценить недвижимость

Собственник озвучивает свои пожелания, агентство даёт рекомендации исходя из ситуации на рынке и желаемого срока продажи. Естественно, если продать нужно быстро, стоит быть готовым снижать цену.

Александр Свиридов

партнёр компании

Latvio

В октябре цены остановились и больше не растут. На рынке недвижимости Латвии сделки с нерезидентами составляют порядка 3–5%, в элитном сегменте в центре Риги и в Юрмале процент немного выше, но и там иностранцы редкое явление. Рынок активный, и если цена адекватная, то за 2–3 месяца любой объект (не дороже €1 млн) можно продать. Для более дорогих объектов срок экспозиции может быть дольше в два-три раза.

2. Подписать договор с агентством

В договоре прописывается, что собственник разрешает риелтору выставлять его имущество на продажу, проводить сделку и контролировать поступление средств на счёт.

Также фиксируется агентская комиссия. В Латвии она составляет 3–5% от цены недвижимости. Чем сложнее сделка, тем обычно выше процент.

Гарантии, что объект продадут по заявленной цене в определённый договором срок, латвийские агентства обычно не предоставляют. Но в их интересах заключить сделку быстрее, т. к. гонорар они получают по факту продажи.

Кроме того, некоторые агентства занимаются срочным выкупом недвижимости. О наличии такой услуги и её условиях уточняйте у специалистов, с которыми вы будете сотрудничать.

3. Передать ключи от недвижимости

Собственник должен обеспечить доступ к объекту, чтобы агент мог проводить показы. Если ключи находятся в Латвии – всё просто. А если в России, то возможны два варианта. Первый – отправить ключи почтой. Второй – передать их с курьером.

Также у некоторых латвийских агентств есть представители в России (обычно в Москве). В этом случае можно передать ключи сотруднику компании (с подписанием акта приёма-передачи), а уже он доставит их в Латвию.

4. Выставить объект на продажу

На этом этапе от собственника ничего не требуется, рекламой объекта и переговорами с потенциальными покупателями занимается агентство.

Стоит учитывать, что основной спрос сейчас – от местных жителей, а не иностранцев. Именно на них лучше ориентироваться при продаже объекта.

5. Подготовить документы

Для дистанционной регистрации сделки с недвижимостью в Латвии потребуются:

• Доверенность на риелтора, выданная у нотариуса в РФ с апостилем от Минюста. Текст доверенности предоставит агентство.
• Копии действующих паспортов продавцов.
• Согласие супруга/и на сделку, если объект приобретён в браке. Документ готовит российский нотариус, на него ставят апостиль.
• Выписка из земельной книги, удостоверяющая право собственности. Этот документ риелтор закажет в Латвии.
• Квитанция об уплате коммунальных платежей на момент оформления сделки. Риелтор по доверенности возьмёт последний счёт в домоуправлении.
• Оплата налога на недвижимость за весь год. По латвийским законам, при продаже объекта собственник оплачивает налог на недвижимость за весь текущий год. Например, если сделка проходит в январе, то придётся оплатить и оставшиеся 11 месяцев. Иногда риелторы договариваются, чтобы эти расходы взял на себя покупатель, но это, скорее, исключение, ведь обязанность лежит на продавце.

6. Провести сделку

Сделки с недвижимость в Латвии проходят через нотариусов. Именно нотариус является гарантом соблюдения прав всех участников.

Интересы продавца, который не может приехать в Латвию, на основании доверенности обычно представляет риелтор.

Самый сложный для россиян момент сделки – это перечисление средств. Новые счета в банках Европы россиянам без ВНЖ не открывают, а по действующим счетам установлены лимиты – на них нельзя перечислять более €100 тыс.

Александр Свиридов

партнёр компании

Latvio

Сейчас в Евросоюзе и с ВНЖ очень проблематично открыть банковские счета. Но у большинства владельцев недвижимости счета в Европе уже есть. Если у гражданина РФ есть ВНЖ любой страны ЕС, то объём перечислений не ограничен. В другом случае, сумма не может превышать €100 тыс. Возможное решение: перечислять деньги в третью страну, где нет ограничений, как в ЕС. При этом важно, чтобы покупатель мог доказать происхождение и легальность своих средств – для жителей Евросоюза это не проблема, здесь сейчас все «под лупой».

7. Завершить сделку и заплатить налоги

После регистрации недвижимости на нового собственника агент передаёт объект покупателю, подписывает акт приёма-передачи и закрывает сделку.

Для продавца процесс получением денег не заканчивается – ещё надо заплатить налоги.

Налоги в Латвии

Физические лица независимо от их гражданства при продаже недвижимости в Латвии платят подоходный налог по ставке 20%. Сумма рассчитывается с разницы между ценой покупки и продажи за вычетом расходов на приобретение и улучшение недвижимости.

Александр Свиридов

партнёр компании

Latvio

Из налогооблагаемой базы можно вычесть ремонт, если есть чеки, налоги, уплаченные при покупке, а также комиссию риелтору, уплаченную при покупке недвижимости. Вот такая странность – комиссию при продаже вычесть из налоговой базы нельзя.

Когда налог платить не нужно

• недвижимость куплена более 60 месяцев назад и не менее 12 месяцев до продажи собственник был задекларирован по этому адресу;
• недвижимость была в собственности не менее 60 месяцев и всё это время являлась единственным объектом, принадлежащим конкретному лицу;
• недвижимость является единственной собственностью, доходы от продажи которой вкладываются в функционально схожую недвижимость в Латвии в течение 12 месяцев до или после сделки.

Налоги в России

Между Россией и Латвией больше не действует соглашение об избежании двойного налогообложения. Соответственно, российским собственникам придётся платить в обеих юрисдикциях.

Российское законодательство не выносит зарубежную недвижимость в отдельную категорию. А значит, продажа этих активов облагается такими же налогами, как и любой объект на территории РФ.

Для налоговых резидентов России размер подоходного налога зависит от периода владения жильём:

• Если срок владения больше пяти лет (в отдельных случаях – трёх лет), то такой доход освобождается от налога.
• Если менее пяти лет (в отдельных случаях – менее трёх лет), доход облагается по ставке 13%.

Путь №2: сдать недвижимость в аренду

Этот процесс тоже можно организовать дистанционно. Для этого вам опять же потребуется доверенный представитель в Латвии, с которым подписывается договор на управление недвижимостью.

В эту услугу входит: подбор арендаторов, контроль за поступлением средств, оплатой коммуналки и налогов, а также решение бытовых вопросов, вплоть до проведения мелкого ремонта и закупки техники. Стандартная стоимость услуг: от €50 в месяц за квартиру, от €150 за виллу.

Александр Свиридов

партнёр компании

Latvio

На основании доверенности мы решаем сами все вопросы. Например, можем поставить собственника на учёт в налоговую и платить подоходный налог с аренды по льготной ставке 10%, это меньше чем в РФ (13%). Кстати, обмена данными между странами сейчас нет и не предвидится в ближайшем будущем. Иногда можно подписать договор аренды «по скайпу», но многие арендаторы на это не идут (посольства, банки, крупные компании), тогда нужно, чтобы у собственника была электронная подпись любой страны ЕС.

Деньги от арендатора могут поступать на счёт собственника в Латвии, других странах Евросоюза или третьих странах. Важно только учесть расходы на перевод средств за рубеж. Внутри ЕС ставки невелики – €0–0,3, а за его пределы – €10–30. Поэтому можно договориться с арендатором, чтобы он платил, например, раз в квартал.

В целом, ситуация на рынке для сдачи недвижимости в аренду благоприятная, особенно в Риге и Юрмале, где большинство россиян и покупали недвижимость.

Александр Свиридов

партнёр компании

Latvio

Рынок аренды в Риге прекрасный: ставки растут, любая квартира, при правильной цене, сдаётся за 2–3 недели. В Юрмале летом был бум, зимой сложнее, но если сдавать на год, по рыночной цене, то проблем нет вообще.

Фото: unsplash.com (Kazuki Taira)