Отмена льготной ипотеки не приведет к снижению цен на недвижимость
Долговременный ипотечный кредит остается наиболее выгодным, отметил в комментарии для ФБА «Экономика сегодня» президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Игорь Горский.
ЦБ сообщил, что сроки ипотечного кредитования обновили в РФ рекорд. Средний срок ипотеки равняется 227,8 месяцам или примерно 19 годам, однако январский объем выдачи кредитов составил 259,5 млрд рублей, и это в два раза меньше показателей декабря.
Средняя ипотечная ставка в январе снизилась на 0,13% и составляет на начало 2021 года 7,23% годовых.
В среднем по ЕС срок ипотечного кредита равняется 20 годам при ставке до 6%, но если взять европейского лидера – ФРГ, то там условия по таким кредитам стали выгодней. Ставка обычно не превышает 2%, а средний срок ипотечного кредита равняется 20 годам.
Данные факторы являются гарантом социального благосостояния и качества жизни. В 2019 года ставка по тридцатилетнему ипотечному кредиту в США равнялась 3,9%, поэтому развитие ситуации в РФ идет в сторону ведущих стран мир.
Цены на недвижимость в РФ выросли
«Льготная ипотека стала в РФ драйвером развития ипотечных программ и привлекла целые пласты населения к приобретению недвижимости. Многие люди, которые ранее не решались на это, купили квартиры», - заключает Горский.
Еще на российском жилищном рынке началась смена поколений.
«Те люди, которые брали квартиру в нулевых годах, выросли, у них изменились семейные обстоятельства, кто-то стал более состоятельным, а кто-то – менее. Из-за этого происходит смена объектов недвижимости», - констатирует Горский.
Данная волна наложилась на льготную ипотеку, которая была реализована в России вследствие пандемии COVID-19.
«Цены выросли по трем причинам. Во-первых, отложенный спрос и субсидирование ставки. Во-вторых, девальвация рубля, а в-третьих, уменьшение предложения на рынке, которое мы увидели в ноябре-декабре», - резюмирует Горский.
По некоторым оценкам, предложение на российском жилищном рынке в результате бума 2020 года упало более чем в два раза.
«По данным «Дом.РФ», 70% жилищных объектов со сроком ввода в 2021 году уже проданы. На рынке есть объекты со сроками ввода в 2022, 2023 и 2024 годах, но не все готовы так долго ждать. Люди женятся, разводятся, поэтому рынку необходим маневренный фонд, а это квартиры в обороте, нужные для удовлетворения потребностей граждан», - заключает Горский.
Разговор здесь идет где-то о 5-7% от всего объема жилищного фонда.
«На сегодня мы видим большой дефицит, который подстегивает рост цены. Одновременно с этим уменьшилось число выданных разрешений на строительство. Нужно честно сказать – ликвидность земельных участков больше не становится. Марк Твен сказал: «граждане, покупайте землю, данный товар больше не производится»», - констатирует Горский.
Идет комплексная застройка территорий, но не все, если взять Санкт-Петербург, готовы ехать в Шушары, Мурино или Парнас.
«Это сложности с инфраструктурой вместе с высокой плотностью населения, поэтому высоколиквидных объектов с хорошими планировкой и локацией на рынке недостаточно, и это также ведет к росту цены», - резюмирует Горский.
Длинный кредит является наиболее выгодным
Что касается сроков ипотечного кредита, то, как отмечает Горский, россияне имеют хорошее математическое образование.
«Могу сказать на своем опыте: я беру кредит на максимально длительный срок, а закрываю его раньше. Так, клиент получает минимальный платеж, когда можно отдавать, то 15, то 40 тысяч рублей по ипотеке. Маленький ежемесячный платеж выгоден, а если каждый месяц платеж в 40 тысяч, то человек находится в напряжении», - заключает Горский.
Минимальный платеж по кредиту будет при максимальном сроке, так что перед нами обычная математика.
«В России не возникнет пузыря на ипотечном рынке. Наши банки консервативны, жестко и активно проверяют заемщика и его выплаты, поэтому нам проблемы американской системы не грозят», - констатирует Горский.
В США перед кризисом 2008 года кредиты давали всем, а еще там существует рынок ипотечных долгов, который в РФ не сформирован.
«Точно так же в России не сформирован рынок пестицидов, из-за чего еда у нас достаточно качественная, а там, где растения поливают химией, она хуже, поэтому нет худа без добра», - резюмирует Горский.
Цены вниз не пойдут
Популярен тезис, что льготная ипотека выработала свой ресурс благодаря росту цен на недвижимость на 17% в 2020 году, но те люди, которые сегодня купят недвижимость, останутся в плюсе. После окончания льгот квартиры в РФ дешевле не станут.
«За последние 30 лет недвижимость у нас никогда не дешевела. в России недвижимость показывает взрывной рост, затем останавливается, и к ней подтягивается рынок, а колебания цен составляют где-то 3-5%», - заключает Горский.
Россия является страной с большой миграцией населения, а это означает приток высококвалифицированной рабочей силы в ведущие города: это обстоятельно также влияет на рост цен на недвижимость.
«После июня Центробанк РФ выполнит обещание, и в крупных городах – Москве, Санкт-Петербурге, возможно Екатеринбурге и Краснодаре, не будет субсидированной ипотеки, но в других местах она останется», - резюмирует Горский.