Население Екатеринбурга и Челябинска заплатит за льготную ипотеку скачком цен на недвижимость

Наибольшее удорожание стоимости квадратного метра фиксируется в эконом классеНадежды Правительства РФ на увеличение доступности жилья с помощью льготной ипотеки обернулись ростом цен на недвижимость в регионах. Так, скачки стоимости квадратного метра в новостройках специалисты фиксируют в Челябинске и Екатеринбурге. Последний, по оценкам ЦИАН, и вовсе стал вторым в России по динамике увеличения стоимости средней цены «квадрата» новостройки в октябре. Такие дисбалансы эксперты связывают с разогретыми низкими ставками, манипуляциями застройщиков и опасениями дальнейшего кризиса, спросом и одновременно сжимающимся предложением, сопряженным с неготовностью банкиров оперативно обеспечивать проектное финансирование. Причем, как указывают аналитики, до конца года рост цен на жилье, который уже в некоторых городах составил 10-15%, продолжится, что обусловлено как объективными факторами, так и ажиотажем. Активнее всего он будет заметен в эконом-классе, и, со слов риэлторов, фактически нивелирует для жителей мегаполисов эффект от льготной ипотеки. Застройщики же в текущей ситуации, судя по всему, существенно нарастят свою маржинальность, получив крупные дивиденды на фоне кризиса и падения реальных доходов населения.

Разогретый льготной ипотекой под 6,5% спрос на недвижимость усилил дисбалансы на рынках регионов УрФО. По данным ЦИАН, в Екатеринбурге средняя цена квадратного метра в новостройке в октябре выросла на 4,1%. Годовой прирост зафиксирован в размере 12,4%.

Как следует из исследования агентства недвижимости, которое приводит «Ъ», по динамике месячного прироста Екатеринбург стал вторым, уступив лидерство только Красноярску с показателем 5,3%.

При этом Челябинск в рамках этого анализа показал аномальное снижение – падение цен на первичку за месяц было зафиксировано в районе 9,2%. Впрочем, опрошенные изданием аналитики уверены, что в данном случае речь идет о технической цифре, связанной с какими-то изменениями в структуре выборки. Косвенно на это указывают и комментарии экспертов. Так, ранее директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов в интервью федеральным СМИ указывал на рост цены квадратного метра в новостройках Челябинска в районе 3%. Годовой прирост, по словам специалиста, фиксировался в размере 11,5%.

Как отмечает руководитель аналитического отдела «Уральской палаты недвижимости» (УПН) Михаил Хорьков, такая ситуация связана c сочетанием таких факторов, как простимулированный низкими ставками спрос и стагнирующее либо сжимающееся предложение. Последнее, со слов аналитика, также частично связано с госполитикой – переход на систему работы с эскроу-счетами осложнил вывод на рынок новых проектов. Как отмечает Хорьков, банки оказались не готовы к динамичной работе с застройщиками в текущих условиях, что подтолкнуло цены вверх.

«Во многих городах квартиры в 2020 году уже подорожали на 10-15%, а по отдельным сегментам рост превышает 20%», – анализируя тенденции, указал аналитик.

При этом опрошенные изданием специалисты уверены, что рост цен на недвижимость в Екатеринбурге и Челябинске продолжится до конца года, после чего можно ждать определенного «охлаждения рынка» По словам Михаила Хорькова, за следующие два с небольшим месяца удорожание квадратного метра в новостройках может составить еще порядка 5%.

«Многое, конечно, будет зависеть от предложения. Последние месяц-полтора активность в процессе вывода новых объектов выросла, но будет ли этого достаточно, чтобы стабилизировать ситуацию, сейчас сказать сложно. Далее ждем охлаждения рынка. Но ситуация не будет обратной текущей – после ажиотажа не последует полное обрушение, скорее, медленное затухание», – описывает свое видение перспектив Михаил Хорьков.

Собеседник издания на рынке недвижимости Челябинска также ожидает роста цен, указывая, в том числе, на увеличение издержек строителей, связанных с ослаблением национальной валюты.

«На дворе кризис, реальные доходы падают, а квартиры расходятся с невероятной скоростью, что говорит о манипулятивном росте. Спрос подогревают и застройщики сообщениями вроде «надо брать сейчас, иначе потом будет дороже». Мы уже видели такие кампании, например, в начале перехода на эскроу-счета», – отмечает собеседник издания.

Быстрее всего с рынка, как рассказывают собеседники издания, забирают жилье эконом класса – в этом же сегменте наблюдается максимальный рост цен.

«В Челябинске предложения «стреляют» сегментами. Все что ниже 3 млн сметают, как горячие пирожки, что выше этой планки – продать сейчас достаточно сложно. Дело в том, что денег у людей почти не осталось. Есть определенный рост спроса по загородной недвижимости, но он связан с желанием состоятельных челябинцев оказаться за городом во время следующего локдауна. Также есть интересная ситуация с ростом двойного владения, который, судя по всему, связан с ростом смертности и переходом квартир по наследству. Эти объекты также пополнят список предложения», – рассуждает источник издания, знакомый с ситуацией на рынке.

Фото: ИТАР-ТАСС, Александр Алпаткин

При этом, как указывают специалисты, растущие цены фактически нивелируют для граждан эффект от льготной ипотеки. Застройщики же на фоне ажиотажа наращивают доходы. Так, данные о росте маржинальности продаж в первом полугодии на 38% у ПИК и на 52% у ЛСР приводит «Ъ» со ссылкой на аналитика «Фридом Финанс».

«Себестоимость растет тоже, но темпы роста цен значительно выше в последнее время, что образует сверхдоходы», – отмечает источник издания в агентстве недвижимости. Другой собеседник указывает, что длительный период до этого темпы роста цен в Екатеринбурге были ниже или на уровне инфляции.

«Для качественного развития рынка должна быть прибыль, иначе мы увидим дальнейший процесс упрощения и деградации проектов», – заключает собеседник.

Так или иначе, ситуация с активным ростом цен уже привлекла внимание федерального центра. В частности, на складывающийся дисбаланс в одном из последних своих выступлений обратила внимание глава ЦБ Эльвира Набиуллина, указав что «выигрыш» от ипотеки не должен съедаться ростом цен на жилье.

«Правда УрФО» продолжит следить за развитием ситуации.

Фото превью: ТАСС